投資の利回りの計算方法：資産ごとの計算式

「利回り」は投資家が収入を表すときの言葉で、投資が毎年払ってくれる額をその費用と比べたものです。家賃、配当、債券の利息、預金の利息はすべて同じ方法で測るため、まったく異なる投資どうしでも利回りなら簡単に比べられます。

基本の計算式

利回り＝年間収入÷価格×100。￥30,000,000で買って月￥150,000で貸すマンションは年￥1,800,000を生み、利回りは6%です。￥7,500で買い、年￥300の配当を払う株の利回りは4%です。価格には現在の価格と実際に支払った価格のどちらも使えます。どの利回りがどちらを使うかは、次の節で説明します。

投資の種類別の利回りの計算式

• 賃貸不動産（表面利回り）

  1年分の家賃÷価格

  ￥1,800,000 ÷ ￥30,000,000 = 6%

• 賃貸不動産（実質利回り）

  （1年分の家賃－運営費）÷価格

  (￥1,800,000 − ￥540,000) ÷ ￥30,000,000 = 4.2%

• 不動産（キャップレート）

  営業純利益÷価値

  ￥4,500,000 ÷ ￥75,000,000 = 6%

• 株式（配当利回り）

  1株あたり年間配当÷株価

  ￥300 ÷ ￥7,500 = 4%

• 債券（直接利回り）

  年間利息（クーポン）÷価格

  ￥7,500 ÷ ￥142,500 = 5.26%

• 債券（最終利回り）

  残りのすべての利息と額面の価値が、今日の価格と等しくなる年率

  価格￥142,500・利率5%・残存10年の債券：約5.66%

• 預金（年利回り・APY）

  （1＋金利÷n）ⁿ－1（nは年間の利払い回数）

  4.5%を毎月払い：4.59%

• 短期国債（投資利回り）

  （額面－価格）÷価格×365÷日数

  (￥1,500,000 − ￥1,470,000) ÷ ￥1,470,000 × 365 ÷ 182 = 4.09%

どの利回りも年率なので、並べて比べられます。表の名前を選ぶと、自分の数字で計算できる計算機が開きます。

表面か実質か：費用を引く前か後か

表示される利回りの多くは表面利回りで、収入を得るための費用を無視しています。賃貸なら空室、修繕、保険、固定資産税、管理費で、家賃の4分の1から3分の1を占めることもよくあります。実質利回りはそれらを先に差し引くので、比べるべきはこちらです。違いは表面利回りと実質利回りで解説しています。

現在の価格か、支払った価格か

現在の価格で測った利回りは、新しく買う人が得られる収入を示します。支払った価格で測ったものは取得原価利回りと呼ばれ、自分の購入の成果を示します。￥6,000で買った株が今は年￥450を払うなら、株価が￥11,250に上がって直接利回りは4%でも、取得原価利回りは7.5%です。債券の直接利回りは現在の価格を使い、最終利回りは額面が返るまでの差益や差損も数えます。直接利回りと最終利回りをご覧ください。

利回りはトータルリターンとは違う

利回りは収入だけを数えます。トータルリターンは価格の動きも数えるため、利回り4%でも1年で株価が10%下がれば損失です。すべてをまとめて測るには投資収益率（ROI）を、年率で見るには年平均成長率（CAGR）を使います。ROIとCAGRをご覧ください。

税金とインフレも差し引かれる

利回りは税引前・インフレ考慮前の数字です。30%の税がかかる利回り5%は3.5%になり、物価が年3%上がれば、そのお金で買えるものはおよそ0.5%しか増えません。利回りの本当の価値は名目リターンと実質リターンをご覧ください。