不動産
賃貸vs購入 計算ツール
借りるべきか、買うべきか。住む予定の年数で、賃貸と購入それぞれの資産を比較し、購入が有利になる年を確認できます。
賃貸が有利な差額
$14,861
10年後
購入した場合の資産
$234,029
売却とローン完済後
賃貸の場合の資産
$248,890
運用した貯蓄
購入が有利になる時期
14年目
持ち家の費用
$2,873
初月、すべて込み
支払った家賃の合計
$302,646
持ち家にかかった費用の合計
$359,646
頭金を除く
10年後、賃貸のほうが購入より約$14,861有利です。賃貸の資産は$248,890、購入の資産は住まいを売却してローンを完済した後で$234,029です。
この前提では、14年目以降、購入が継続して有利になります。
この比較では、購入者が最初に投じる$92,000を賃貸の人が運用し、毎月支払いが少ないほうが差額を年6.0%で運用すると仮定しています。税金は含みません。
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資産の推移：購入vs賃貸
住む年数で答えがどう変わるか
同じ住まい、同じ家賃、同じ前提で、住む年数だけを3通りに変えています。購入・売却の費用は短期間では重くのしかかり、長期間では薄れていきます。
5年住む場合
賃貸が有利な差額
$29,220
20年住む場合
購入が有利な差額
$52,599
30年住む場合
購入が有利な差額
$216,878
比較の仕組み
購入の優位額 ＝ （住宅価値 − 売却費用 − ローン残高 ＋ 購入者の貯蓄） − 賃貸の人の貯蓄
どちらの世帯も同じ資金から始めます。購入者は頭金と購入費用を支払い、賃貸の人は同じ額を運用します。毎月、購入者はローン返済、固定資産税、保険料、修繕費、管理組合費を支払い、賃貸の人は家賃を支払います。その月の支払いが少ないほうが差額を運用するため、どちらにもただでお金が入ることはありません。
最終的に、購入者の資産は住宅価値から売却費用と残りのローンを引き、運用した貯蓄を加えた額、賃貸の人の資産は運用した貯蓄です。住宅価格は設定した上昇率で上がり、家賃・保険料・管理組合費は年に一度上がり、固定資産税と修繕費は住宅価値に連動し、運用資産は年利回り÷12で毎月複利運用されます。税金はモデルに含みません。
賃貸と購入の考え方
住宅ローンの返済額と家賃を比べるのは、この判断の最も一般的な考え方であり、最も誤解を招く考え方でもあります。返済額の一部はローンの元本返済で自分のものとして残る一方、固定資産税・保険料・修繕費は純粋な費用で、家賃にはすでに含まれています。さらに、購入者が頭金として住まいに投じたお金は、ほかで運用すれば利益を生んでいたかもしれません。
時間が最大のレバーです。住まいの購入と売却には、それぞれ価格の数パーセントの費用がかかるため、短期間では価格の上昇やローンの返済でそれを取り戻す時間がほとんどありません。長く住むほど、これらの一時的な費用は目立たなくなります。
価格と家賃の比率が出発点を決めます。家賃に比べて住宅価格が高い地域では、賃貸にして運用するほうが長く有利になりがちで、家賃に比べて価格が安い地域では、購入が早く有利になります。
お金だけで決まるわけではありません。持ち家には安定と住まいを自由に変えられる良さがあり、賃貸には身軽さと修繕費がない良さがあります。この計算ツールが測るのはお金だけなので、選択による損得を確認したうえで、それ以外の要素はご自身で判断してください。住宅ローンだけを見る場合は住宅ローン計算ツールをご利用ください。
賃貸vs購入 よくある質問
住まいは借りるのと買うのとどちらが得ですか？+
主に、住む年数、家賃と比べた価格、住宅ローン金利、住宅価格の上昇ペース、そしてお金をほかで運用した場合の利回りで決まります。購入と売却の費用のため、短期間では持ち家が割高になり、長期間ではローンの返済と価格の上昇によって購入が有利になるのが一般的です。この計算ツールで、あなたの数字での分岐点がわかります。
「購入が有利になる」とはどういう意味ですか？+
購入のほうが賃貸より資産が多くなり、その後も上回り続ける最初の年です。その年より前に引っ越す予定なら、この前提では、賃貸にして差額を運用したほうが有利だったことになります。
賃貸の人の運用利回りがなぜそれほど重要なのですか？+
購入者は頭金と諸費用を住まいに投じます。公平に比較するには、賃貸の人が同じ額を運用し、さらに家賃のほうが安い月には差額も運用すると考えます。そのお金の利回りが高いほど、賃貸が有利に見えます。慎重な利回りと楽観的な利回りを試して、答えがどれだけ左右されるかを確認してください。
この計算ツールに含まれないものは何ですか？+
税金は含みません。住宅ローン利息の控除、運用益や住まいの売却益への課税、賃貸・持ち家それぞれの税優遇は、住む場所や状況によって異なるためです。また、価格・家賃・運用利回りが一定のペースで推移すると仮定していますが、実際の市場がそうなることはありません。結果は予測ではなく、あなたの前提の比較としてご覧ください。
PMI（住宅ローン保険）や賃貸の敷金は含まれますか？+
いいえ。民間住宅ローン保険（頭金が20%未満の場合に求められることが多い）と賃貸の敷金は含みません。PMIは住宅保険の金額に加えることで概算できます。