良い不動産利回りとは？ 目安と3つのチェック

「良い不動産利回りとは？」に唯一の答えはありません。利回りが良いか悪いかは、購入する市場、ローンのコスト、入居者探しや修繕の手間なしに同じお金が稼ぐ利回りなど、何かと比べて初めて決まるからです。このガイドでは目安を示したうえで、自分にとって良い利回りかを判断する3つの比較を紹介します。

表面利回りか実質利回りか

表面利回りは年間家賃を価格で割ったもの、実質利回りは空室・管理費・修繕費・保険料・固定資産税などの運営費を先に差し引いたものです。物件広告や市場統計の数字は表面利回りですが、実際に手にするのは実質利回りなので、同じ基準で比べましょう。違いは表面利回りと実質利回りの違いで解説しています。

国別の一般的な表面利回り

主要都市の募集家賃と販売価格の中央値を比べているGlobal Property Guideによると、平均表面利回りは米国で約6.71%（2026年第2四半期）、英国で6.98%（2025年第4四半期）、スペインで5.43%（2025年第3四半期）、フランスで4.83%（2026年第2四半期）、日本で4.34%（2025年第3四半期）です。

同じ国の中でも差は大きく、価格が家賃より速く上がった都心部は利回りが低く、価格の安い地域は高くなりがちです。地域の平均を大きく上回る利回りが必ずしもお買い得とは限らず、賃貸需要の弱さ、修繕が必要な古い建物、価格上昇の見込みの低さを映していることがよくあります。

自分の物件の利回りを確かめる3つのチェック

地域の平均と比べる 近くの似た物件と同程度の利回りなら、家賃に対して価格はおおむね妥当です。大きく上回るなら、喜ぶ前に理由を探りましょう。

ローンのコストと比べる 借入をする場合、実質利回りがローン金利を上回れば、借りたお金がコスト以上に稼ぐため、自己資金に対するリターンが高まります。金利を下回ると借入はリターンを押し下げ、キャッシュフローがマイナスになることもあります。

安全な運用と比べる 賃貸物件には手間とリスクがあります。実質利回りが預金や短期国債の利回りをはっきり上回らないなら、投資の成否は価格の値上がりだけにかかっています。

具体例

￥45,000,000の物件を月￥300,000で貸すと年間家賃は￥3,600,000で、表面利回りは8%です。空室・管理・修繕・保険・税金で家賃の35%がかかるとすると、残りは￥2,340,000で、実質利回りは5.2%になります。

頭金25%、30年・金利6.5%のローンで買うと、返済額は年約￥2,559,900で手取り家賃を上回り、年約￥219,900の持ち出し、自己資金配当率（CCR）は購入時の諸費用を除いて−1.95%になります。金利4.5%なら同じ物件で年約￥287,850、自己資金に対して2.56%のプラスです。利回りは同じでも、比べる相手で評価が変わります。

自分の数字で計算する

物件の表面・実質利回りは不動産利回り計算ツールで、ローン・キャッシュフロー・保有期間全体のリターンは不動産投資計算ツールで計算できます。安全な運用でどれだけ得られるかは、実質年利（APY）計算ツールで預金金利を年利回りに換算して確かめられます。