キャップレート計算ツール

一般的な範囲は、物件価格が高くリスクの低い市場（沿岸の大都市など）で約4〜5%、リスクが高い、または成長が緩やかな市場で8〜10%以上です。キャップレートが低いほど、市場がその資産をより安全、または成長性が高いと評価していることが多く、高いほど、リスクが大きいと見られているか、より高いリターンが求められていることを意味します。

どちらが一概に「良い」とは言えず、目的によって異なります。キャップレートが高い場合は、価格に対するキャッシュフローが大きい一方、リスクが高い、または値上がりが緩やかなことが多いです。低い場合は、安定して需要の高い市場に多く、投資家は目先の収入が少なくても、低リスクと長期的な値上がりの強さを選んでいます。

キャップレートは資金調達をまったく考慮しません。現金一括で購入した場合と同じように、純営業利益を物件価値で割った値です。キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンはローンを考慮し、年間キャッシュフローを実際に投じた現金で割るため、レバレッジの効果が反映されます。同じ案件での違いは、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン計算ツールで確認できます。

いいえ。純営業利益は、元利返済（ローンの元本と利息）を差し引く前に計算されます。だからこそキャップレートは、買い手ごとの資金調達方法に関係なく、物件を比較するのに役立ちます。

どちらも、予測した将来の同じNOIから出発します。予測キャップレートはそれを物件の将来の予測価値で割るもので、「その将来価格で買ったとしたらリターンはどうなるか」に答えます。当初価格ベースのキャップレートは同じNOIを実際に支払った金額で割るもので、「実際の投資はどれくらいの成績か」に答えます。NOIと物件価値の成長率が異なれば、2つの値は乖離します。