住宅ローン借り換え計算：損益分岐点

毎月、それぞれの選択でそれまでにかかった費用（すべての返済額と、新しいローンの場合は借り換え費用）と、残りの債務を合計します。その合計が現在のローンを続ける場合より少なくなり、その後も少ないままになる最初の月が、借り換えの損益分岐点です。

その簡易ルールも表示していますが、誤解を招くことがあります。残り25年のローンを新たに30年で組み直すと、返済額が下がるのは金利が下がるからだけでなく、残高をゆっくり返済するようになるからでもあります。簡易ルールはそれも節約として数えますが、完全な比較では残りの債務も考慮します。

借り換えはいつ元が取れる？損益分岐点のしくみ

費用が低く、損益分岐点を超えるまでローンを続けるならお得になり得ます。それより前に売却や再度の借り換えをする可能性があるなら、費用が節約額を上回る可能性が高くなります。ローンを続ける予定の期間を入力すると、その時点での結果がわかります。

新たに30年で組むと返済額は最も低くなりますが、返済期間がリセットされるため、金利が下がっても支払う利息の総額が増えることがあります。残り年数に近い期間を選べば完済日を維持でき、通常は最も利息を節約できます。新しいローンの期間を変えて両方を比較してみてください。

税金、住宅ローン保険、資金を引き出す借り換え（キャッシュアウト）はモデルに含まず、借り換え費用はローンに上乗せせず現金で払うものとしています。支払時期によるお金の割引は行っていないため、費用が後から発生する選択肢がわずかに有利になります。