不動産
不動産投資計算ツール
資金調達、キャッシュフロー、表面利回り、キャップレート、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン、長期的な資産形成の予測まで、1組の入力から案件を総合的に分析します。
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン
-2.12%
キャップレート
5.57%
表面利回り
8.70%
月間キャッシュフロー
-$166.35
年間キャッシュフロー
-$1,996
投じた現金の合計
$94,000
借入額
$320,000
ローン返済額
$2,023
月額
DSCR
0.92
債務返済余裕率
総リターン
198.75%
10年間
年率換算リターン
11.57%
投じた現金に対して
1%ルールの目標月額賃料：$4,000
この案件の1年目のキャッシュフローは-$1,996、投じた$94,000に対するキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは-2.12%です。
10年間の保有では、予想される純資産（エクイティ）と累積キャッシュフローの合計が、最初に投じた現金に対して総リターン198.75%、年率換算で11.57%になります。
物件価値、ローン残高、純資産（エクイティ）の推移
数値を入力
購入と資金調達
収入と運営費
駐車場、収納、ランドリーなど
予測の前提条件
下の総リターン・年率換算リターンの計算に使います。
+詳細オプション
下の保有期間リターンに、インフレ調整後の数値を追加します。
値上がり率によって結果がどう変わるかを見る
購入、資金調達、賃料は同じで、想定する値上がり率だけを3通りに変え、それ以外はすべて選んだ保有期間まで固定しています。
値上がり率0%
4.30%
年率換算リターン
$128,716 純資産（10年目時点）
値上がり率3%
11.57%
年率換算リターン
$266,283 純資産（10年目時点）
値上がり率6%
17.20%
年率換算リターン
$445,055 純資産（10年目時点）
長期予測
| 年 | 物件価値 | ローン残高 | 純資産（エクイティ） | 年間キャッシュフロー | 累積キャッシュフロー |
|---|---|---|---|---|---|
| 1年目 | $412,000 | $316,423 | $95,577 | -$1,996 | -$1,996 |
| 3年目 | $437,091 | $308,535 | $128,556 | -$544.53 | -$3,820 |
| 5年目 | $463,710 | $299,555 | $164,155 | $980.64 | -$2,631 |
| 10年目 | $537,567 | $271,284 | $266,283 | $5,140 | $14,545 |
| 15年目 | $623,187 | $232,189 | $390,998 | $9,846 | $54,130 |
| 20年目 | $722,444 | $178,129 | $544,316 | $15,170 | $119,070 |
この予測は、値上がり率、賃料の上昇率、経費率が一定であると仮定していますが、実際の市場はこれほどなめらかではありません。予測ではなく、計画の下書きとしてご利用ください。
不動産投資の計算式
純資産(n年目) ＝ 物件価値(n年目) − ローン残高(n年目)
物件価値は、想定した年間の値上がり率で増加し、ローン残高は標準的な固定金利ローンの返済スケジュールで償却されます。キャッシュフロー、キャップレート、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは、このサイトの各指標専用の計算ツールと同じ式に従います。
選んだ保有期間の総リターンと年率換算リターンは、このサイトのROI計算をそのまま利用しています。投じた現金の合計を取得原価、予想される純資産（エクイティ）を最終価値、その年までの累積キャッシュフローを途中で受け取った収入として扱います。
不動産投資を理解する
利回りやキャップレートの数値は1つだけでは、案件のある一時点しか表しません。このツールは、賃料の上昇と値上がりの前提がおおむね当たった場合に、物件のキャッシュフロー、ローン残高、純資産がどう推移していくか、その全体の流れを示すためにあります。
不動産のリターンは、キャッシュフロー、ローンの返済、値上がり、税制上のメリットという4つの異なる源泉から生まれ、それぞれ振る舞いがまったく異なります。キャッシュフローはすぐに見えますが、特に頭金が少ない場合は、最初の数年は小さいことが多いです。ローンの返済と値上がりは裏側で静かに複利で積み上がり、10〜20年の保有では、総リターンの大きな部分を占めることがよくあります。
予測表は保証ではなく、下書きとして扱ってください。値上がり率や賃料上昇率の前提が少し変わるだけで、15〜20年という期間では大きな差が積み重なります。単一のシナリオを信じるのではなく、保守的なケースと楽観的なケースの両方で計算してみる価値があります。
不動産投資に関するよくある質問
このツールには、他のツールにない何が含まれていますか？+
資金調達、運営費、収入を1つのモデルにまとめ、物件価値、ローン残高、純資産（エクイティ）を1、3、5、10、15、20年目について予測します。キャップレート、キャッシュ・オン・キャッシュ、賃貸利回りなどの単機能ツールはそれぞれ1つの指標だけを扱いますが、このツールはそれらが時間とともにどう影響し合うかを示します。
純資産（エクイティ）の予測はどのように計算されますか？+
物件価値は、入力された値上がり率で複利計算されます。ローン残高は、金利と期間に基づき、標準的な住宅ローンの償却式で月ごとに償却されます。純資産（エクイティ）は、各年の予想価値からローン残高を引いたものです。
結果に表示されている1%ルールとは何ですか？+
1%ルールは、一部の投資家が使う大まかなスクリーニングの目安です。月額賃料が購入価格の1%以上なら、その案件は詳しく検討する価値があるかもしれない、というものです。あくまでふるいであり、評価手法ではありません。特に値上がり重視の市場では、このルールから外れる優良案件も数多くあります。
DSCRとは何で、なぜ重要ですか？+
債務返済余裕率（DSCR）は、純営業利益を年間の債務返済額（ローン返済）で割った値です。DSCRが1.0を超えていれば、物件の収入でローン返済をまかなえていることを意味します。多くの事業向け貸し手は、融資の承認前に1.20〜1.25以上を求めます。
総リターンと年率換算リターンはどのように計算されますか？+
選んだ保有期間の時点で、予想される純資産（物件価値からローン残高を引いたもの）に、途中で受け取ったキャッシュフローの累計をすべて加えたものを、投じた現金の合計と比べます。ROI計算ツールと同じ総リターンの考え方を、この案件の予想純資産とキャッシュフローに当てはめたものです。年率換算リターンはその合計を一定の年率で表し直したもので、期間の異なる保有と比べることができます。
値上がり率が少し変わるだけで、リターンが大きく動くのはなぜですか？+
レバレッジのためです。購入価格の一部しか自己資金で出していないため、物件価値が一定の割合で変化すると、あなたの純資産ははるかに大きな割合で変化します。下の値上がり率の比較では、同じ案件で、資金調達、賃料、その他の前提をすべて固定したまま、その様子を直接確認できます。
実質（インフレ調整後）の年率換算リターンは何を示していますか？+
想定インフレ率をフィッシャー方程式で調整した年率換算リターンと、今日の購買力で表した予想物件価値です。どちらも、あなたが想定するインフレ率に基づく推定であり、実際の将来のインフレ率の予測ではなく、どちらも任意です。無視する場合はインフレ率を0のままにしてください。
教育目的のツールであり、助言ではありません。この計算ツールは、入力された数値を使って標準的な数式を示すものです。あなたの資産状況全体、税金、地域の市場状況は考慮しておらず、いかなる資産の売買や保有を推奨するものでもありません。投資判断の前に、資格のある専門家にご相談ください。