表面利回りと実質利回り：どちらを信頼すべきか

別々の都市で売りに出ている2つの物件を想像してください。物件Aは価格$200,000で月額賃料$1,800、物件Bは価格$200,000で月額賃料$1,700です。表面利回りだけで見れば物件Aの勝ちで、10.8%対10.2%です。これで決まり、ですよね？

そうとは限りません。物件Aは税金の高い郡にあり、固定資産税が年間$4,800かかる上、所有者が他の州に住んでいるため、賃料の10%で管理会社が必要です。物件Bは税金が低い地域にあり、自主管理で、築年数が浅いため維持費も少なくて済みます。実際の運営費を差し引くと、物件Bが優位になることも十分あります。これこそが実質利回りが存在する理由です。

表面利回りが実際に示すもの

表面利回りは、年間賃料を購入価格で割っただけのもので、それ以上の意味はありません。スクリーニング用の道具であり、投資判断そのものではありません。何十件もの物件情報をすばやく見て、もう一度見る価値のあるものを探すのには役立ちます。一方、2〜3件の最終候補から選ぶのには向きません。すべての物件のコスト構造を同じものとして扱いますが、それはほとんど事実ではないからです。

式はシンプルです。表面利回り＝年間家賃÷購入価格×100。物件Aは価格$200,000に対して年$21,600の家賃収入があるので、表面利回りは10.8%です。物件サイトや仲介業者がこの数字を示すのは、広告に載っている2つの数字だけで計算できるからです。

実質利回りが加えるもの

実質利回りは、同じ賃料から、その収入を生み出すために実際にかかるすべての費用、つまり固定資産税、保険、修繕積立、管理会社を使う場合の管理費、現実的な空室の見込みを差し引きます。残った額を価格で割ったものは、その物件が実際に手元に残す収入のはるかに誠実な見積もりです。

表面利回りと実質利回りの差は、築年数の古い物件、税金の高い地域、専門の管理が必要な市場で大きくなる傾向があります。表面利回り9%でも経費が重い物件は、表面利回り7%とうたわれていても運営費が軽い物件より、実質利回りが低くなることがあります。

2つの物件を詳しく計算する

物件Aの費用はすぐに膨らみます。固定資産税$4,800、管理費$2,160（家賃の10%）、保険$1,500、修繕積立$2,000（価格の1%）、空室引当$1,080（家賃の5%）。合計で年$11,540です。家賃$21,600からこれを引くと$10,060が残り、実質利回りは5.0%になります。

物件Bは運営コストが低く、固定資産税$2,000、管理費なし、保険$1,200、建物が新しいため修繕積立は$1,000、空室引当は同じく5%の$1,020です。合計で年$5,220。家賃$20,400からこれを引くと$15,180が残り、実質利回りは7.6%になります。

表面利回りでは劣って見えた物件のほうが、費用を差し引くと年に約$5,000多く稼ぎます。家賃も価格も変わっていません。違いは、2つ目の計算が全体像を見ていることだけです。

実質利回りに含めるべき費用

現金で購入した場合でも支払う、所有と運営にかかる費用はすべて含めます。固定資産税、賃貸物件の保険、日常の修繕と大規模な交換（屋根、給湯器、設備機器）への積立、管理費や仲介手数料、管理費・修繕積立金、オーナー負担の光熱費、そして入居者がいない月への引当です。

住宅ローンは含めません。実質利回りはあなた個人のローンではなく物件そのものの利回りなので、資金調達の方法が違う2人の買い手でも同じ建物なら同じ数字になります。資金調達はキャッシュフローとキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンで扱い、これらは別の問いに答えるものです。所得税も、物件ではなく所有者によって変わるため、通常は含めません。

総費用に対する実質利回り

さらに保守的な3つ目の指標もあります。純収入を購入価格で割る代わりに、物件の取得に要したすべての費用、つまり価格に諸費用・登録免許税などの税金・初期の修繕費を加えた額で割ります。物件Bの諸費用が$6,000だった場合、総取得費用に対する実質利回りは$15,180÷$206,000で約7.4%です。

同じ資金の別の使い道と物件を比べるときは、この数字を使いましょう。表示価格だけでなく、その取引に実際にかかった費用を反映しているからです。

数字をよく見せてしまうよくある間違い

募集家賃をそのまま使う。広告の家賃は最良のケースであることが多いものです。似た物件が実際にいくらで貸し出されているかを調べ、その数字を使いましょう。

空室ゼロを前提にする。良い物件でも入居者の入れ替わりの間は空室になります。年に数週間は普通なので、家賃の4～8%を引き当てるのが一般的です。

大規模修繕を忘れる。修繕のない年は典型的な年ではありません。毎年、価格や家賃の一定割合を積み立てておけば、いずれ必要になる屋根の交換費用を平準化できます。

自分の時間をタダと考える。自主管理なら管理費は浮きますが、時間がかかります。ずっと無償でやるつもりがないなら、比較を公正にするために管理費を計上しておきましょう。

目安として、ゆるやかに

大まかな出発点として、現実的な経費を含めると、実質利回りは表面利回りより2〜4ポイント低くなることが多いですが、物件の築年数、立地、自主管理かどうかによって大きく異なります。特定の案件で確かめる唯一の方法は、実際の数字で計算してみることです。

購入価格に対する実質利回りは、事業用不動産の投資家がキャップレートと呼ぶもの（営業純利益÷価格）にもきわめて近いものです。居住用の物件を事業用不動産と比べたい場合や、資金調達で状況がどう変わるかを知りたい場合は、キャップレートとキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンの解説が続きを扱っています。

ご自身の数字で計算するには、賃貸利回り計算ツールで表面利回り、実質利回り、総取得費用に対する実質利回りを並べて確認できます。ローン、キャッシュフロー、長期的な純資産まで含めた取引全体を見るには、不動産投資計算ツールをご利用ください。