不動産
住宅購入可能額 計算ツール
いくらの家なら買えるでしょうか。米国の金融機関の基準に照らして、収入・借入・頭金から購入できる住宅価格と、毎月の支払総額がわかります。
購入可能な目安
$354,076
住宅価格
毎月の返済額
$2,333
ローン・税金・保険・管理費
借入額
$294,076
頭金
16.9%
価格に対して
返済負担率
34.0%
ほかの借入を含む
年収（税引前）$100,000の場合、28%／36%の基準では住居費の合計は月約$2,333が上限です。頭金$60,000なら、約$354,076の住宅が目安になります。
住居費28%の上限のほうが厳しいため、ほかの借入を減らしてもこの価格は上がりません。
頭金は価格の16.9%になります。20%未満の場合、多くの金融機関は住宅ローン保険（PMI）を求めます。ここでは含んでおらず、加えると購入可能額は下がります。
これは融資の基準であって家計の予算ではありません。金融機関が認める返済額でも、毎月使いたい額を上回ることがあります。
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毎月の支払いの内訳
- 元金と利息
- $1,859
- 固定資産税
- $325
- 保険料
- $150
- 管理費
- $0
住宅ローン金利で購入可能額がどう変わるか
収入・借入・貯蓄は同じで、住宅ローン金利だけを3通りに変えています。支払える額は同じなので、金利が高いほど住宅価格に回る分が少なくなります。
金利5.5%
$382,741
住宅価格
金利6.5%
$354,076
住宅価格
金利7.5%
$329,109
住宅価格
購入可能額の求め方
上限支払額 ＝ min（収入 × 28%, 収入 × 36% − ほかの借入返済）
収入は税引前の月収です。28%と36%は米国で一般的な基準比率です（金融機関や国ごとの上限は詳細オプションで設定できます）。2つの上限のうち低いほうが、住宅ローン・固定資産税・住宅保険・管理組合費を含む住居費の上限になります。
次に、貯蓄を頭金とした場合に、毎月の支払総額がその上限と等しくなる最も高い価格を求めます。住宅ローンの返済額は借入額に比例するため、価格は正確に計算できます。価格 ＝ （上限支払額 − 保険料 − 管理費 ＋ 頭金 × k） ÷ （k ＋ 月あたりの税率）。kは、その金利と期間での借入1単位あたりの毎月返済額です。PMIと諸費用は含みません。
いくらの家なら買えるのか
金融機関が融資額を決めるのは、主に「返済が収入のどれだけを占めるか」という問いからです。その答えが返済負担率で、住居費だけのものと、住居費にすでに返済しているすべての借入を加えたものの2種類が重要です。
借入は思った以上に答えを左右します。既存の毎月の返済は、そのまま返済総額の枠から差し引かれます。その上限のほうが厳しい場合、自動車ローンを完済するだけで購入可能額が数万単位で増えることがあります。
金利も同じです。支払える額は収入で決まるため、金利が高いほど価格そのものの返済に回る分が減ります。計算ツールの下の比較で、1ポイントの違いで購入可能額がどれだけ変わるかがわかります。
金融機関の上限は天井であって、目標ではありません。保育費、貯蓄の目標、そのほかの暮らしに残したい額は考慮されません。価格の目安が決まったら、住宅ローン計算ツールで毎月の支払総額を、賃貸vs購入 計算ツールで購入が賃貸より有利かを確認してください。
住宅購入可能額 よくある質問
28／36ルールとは何ですか？+
米国の金融機関の従来の目安です。住居費（ローン、固定資産税、保険、管理費）は税引前月収の28%以内、住居費とほかのすべての借入返済の合計は36%以内に収めるというものです。2つの上限のうち厳しいほうで借入可能額が決まります。どちらの割合も詳細オプションで変更できます。
金融機関は36%を超えても認めますか？+
米国では多くの場合認めます。返済総額の比率を43%まで認める金融機関は多く、公的な保証付きローンでは条件の良い申込者にさらに高い比率を認めることもあります。上限は国によって異なり、たとえばフランスでは、保険料を含むすべてのローン返済を原則として収入の35%以内に収める必要があります。比率が高いほど借りられる額は増えますが、そのほかに使える収入は減ります。金融機関の上限は、無理のない予算と同じではありません。
どの借入が対象になりますか？+
信用情報に載る毎月の定期的な返済です。自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低返済額、個人ローン、扶養費など裁判所が命じた支払いが該当します。現在の家賃、光熱費、通信費、食費は含みません。
結果にPMIや諸費用は含まれますか？+
いいえ。民間住宅ローン保険は、頭金が価格の20%未満の場合に求められることが多く、毎月の支払いが増えて購入可能額は下がります。諸費用は購入時に現金で支払うため、入力する頭金用の貯蓄には含めないでください。
なぜ収入は税引前で計算するのですか？+
金融機関の基準は税引前の収入で設定されているため、この計算ツールも同じ基準を使います。手取りはそれより少ないので、同じ返済額でも実際に口座に入る額に占める割合は大きくなります。結果を上限として扱うべきもう一つの理由です。