Comment calculer le rendement d'un placement : la formule pour chaque actif

« Rendement » est le mot qu'emploient les investisseurs pour le revenu : ce qu'un placement vous verse chaque année, par rapport à ce qu'il coûte. Loyers, dividendes, intérêts d'obligations et intérêts d'épargne se mesurent tous de la même façon, ce qui rend les rendements faciles à comparer entre des placements très différents.

La formule de base

Rendement = revenu annuel ÷ prix × 100. Un appartement acheté 180 000 € et loué 900 € par mois rapporte 10 800 € par an : un rendement de 6 %. Une action achetée 45 € qui verse 1,80 € de dividendes par an rapporte 4 %. Le prix peut être ce que coûte le placement aujourd'hui, ou ce que vous l'avez réellement payé ; les sections suivantes indiquent lequel utilise chaque type de rendement.

Les formules de rendement par type de placement

• Immobilier locatif, rendement brut

  Une année de loyers ÷ prix

  10 800 € ÷ 180 000 € = 6 %

• Immobilier locatif, rendement net

  (Une année de loyers − charges) ÷ prix

  (10 800 € − 3 240 €) ÷ 180 000 € = 4,2 %

• Immobilier, taux de capitalisation

  Revenu net d'exploitation ÷ valeur

  27 000 € ÷ 450 000 € = 6 %

• Actions, rendement du dividende

  Dividende annuel par action ÷ cours

  1,80 € ÷ 45 € = 4 %

• Obligations, rendement courant

  Intérêt annuel (coupon) ÷ prix

  45 € ÷ 855 € = 5,26 %

• Obligations, rendement à l'échéance

  Le taux annuel auquel tous les intérêts restants plus la valeur nominale valent le prix actuel

  Obligation à 855 €, coupon de 5 %, 10 ans restants : environ 5,66 %

• Épargne, rendement annuel (APY)

  (1 + taux ÷ n)ⁿ − 1, avec n versements d'intérêts par an

  4,5 % versés chaque mois : 4,59 %

• Bon du Trésor, taux d'investissement

  (Valeur nominale − prix) ÷ prix × 365 ÷ jours

  (9 000 € − 8 820 €) ÷ 8 820 € × 365 ÷ 182 = 4,09 %

Chaque rendement est un pourcentage annuel : vous pouvez donc les aligner côte à côte. Chaque nom du tableau ouvre le calculateur qui le calcule avec vos propres chiffres.

Brut ou net : avant ou après les charges

La plupart des rendements affichés sont bruts : ils ignorent ce que coûte le fait de toucher ce revenu. Pour un bien locatif, ce sont les mois vacants, l'entretien, l'assurance, la taxe foncière et la gestion, qui prennent souvent un quart à un tiers des loyers. Le rendement net les retire d'abord : c'est lui qu'il faut comparer. La différence est expliquée dans rendement locatif brut ou net.

Le prix actuel ou le prix payé

Un rendement mesuré par rapport au prix actuel indique à un nouvel acheteur ce qu'il gagnerait. Rapporté à ce que vous avez payé, on parle de rendement sur prix d'achat, qui montre comment se porte votre propre achat : une action achetée 36 € qui verse aujourd'hui 2,70 € par an rapporte 7,5 % sur son prix d'achat, même si son cours est monté à 67,50 € et que son rendement courant n'est que de 4 %. Pour les obligations, le rendement courant utilise le prix actuel, tandis que le rendement à l'échéance compte aussi le gain ou la perte jusqu'au remboursement de la valeur nominale ; voyez rendement courant ou rendement à l'échéance.

Le rendement n'est pas le rendement total

Le rendement ne compte que le revenu. Votre rendement total compte aussi ce qui arrive au prix : un rendement de 4 % sur une action qui baisse de 10 % en un an, c'est une perte. Pour tout mesurer ensemble, utilisez le retour sur investissement (ROI) et, pour un chiffre annuel, le taux de croissance annuel moyen (TCAM) ; voyez ROI ou TCAM.

Les impôts et l'inflation se retirent aussi

Les rendements sont exprimés avant impôts et avant inflation. Un rendement de 5 % imposé à 30 % laisse 3,5 %, et avec des prix en hausse de 3 % par an, ce que cet argent peut acheter n'augmente que d'environ 0,5 %. Pour voir ce que vaut vraiment un rendement, lisez rendement nominal ou réel.