Immobilier
Calculateur louer ou acheter
Louer ou acheter ? Comparez votre patrimoine dans les deux cas sur la durée où vous comptez rester, et voyez l'année où l'achat prend l'avantage.
La location l'emporte de
$14,861
après 10 ans
Patrimoine si vous achetez
$234,029
après vente et remboursement du prêt
Patrimoine si vous louez
$248,890
épargne placée
L'achat prend l'avantage
Année 14
Coût de la propriété
$2,873
premier mois, tout compris
Total des loyers payés
$302,646
Coût total de la propriété
$359,646
hors apport initial
Après 10 ans, louer vous laisse environ $14,861 de plus qu'acheter : $248,890 de patrimoine pour le locataire, contre $234,029 pour l'acheteur une fois le logement vendu et le prêt remboursé.
Avec ces hypothèses, l'achat prend définitivement l'avantage à partir de l'année 14.
La comparaison suppose que le locataire place les $92,000 que l'acheteur investit au départ, et que celui qui paie le moins chaque mois place la différence à 6,0 % par an. Les impôts ne sont pas pris en compte.
Vos chiffres
+Options avancées
Patrimoine dans le temps : acheter ou louer
Voyez comment la durée de séjour change la réponse
Même logement, même loyer, mêmes hypothèses — trois durées de séjour différentes. Les frais d'achat et de vente pèsent lourd sur les séjours courts et s'estompent sur les longs.
Rester 5 ans
Location gagnante de
$29,220
Rester 20 ans
Achat gagnant de
$52,599
Rester 30 ans
Achat gagnant de
$216,878
Comment fonctionne la comparaison
Avantage de l'achat = (Valeur du logement − Frais de vente − Capital restant dû + Épargne de l'acheteur) − Épargne du locataire
Les deux ménages partent avec la même somme. L'acheteur dépense l'apport et les frais d'achat ; le locataire place ce même montant. Chaque mois, l'acheteur paie le prêt, la taxe foncière, l'assurance, l'entretien et les charges de copropriété, et le locataire paie son loyer. Celui dont le coût est le plus bas ce mois-là place la différence, si bien qu'aucun des deux ne reçoit d'argent gratuit.
À la fin, le patrimoine de l'acheteur est la valeur du logement moins les frais de vente et le prêt restant, plus son épargne placée ; celui du locataire est son épargne placée. Les prix immobiliers progressent au taux d'appréciation choisi ; le loyer, l'assurance et les charges de copropriété augmentent une fois par an ; la taxe foncière et l'entretien suivent la valeur du logement ; les placements se capitalisent chaque mois au rendement annuel ÷ 12. Les impôts ne sont pas modélisés.
Comment réfléchir à la question louer ou acheter
Comparer une mensualité de prêt à un loyer est la façon la plus courante de poser cette décision, et la plus trompeuse. Une partie de chaque mensualité rembourse le prêt et reste à vous, tandis que la taxe foncière, l'assurance et l'entretien sont de purs coûts que le loyer inclut déjà. Et l'argent qu'un acheteur immobilise dans son apport aurait pu rapporter ailleurs.
Le temps est le levier principal. Acheter puis vendre un logement coûte plusieurs pour cent de son prix à chaque fois, si bien qu'un séjour court laisse rarement assez de temps à la hausse des prix et au remboursement du prêt pour compenser. Plus vous restez longtemps, plus ces frais ponctuels s'effacent.
Le rapport prix/loyer fixe le point de départ. Là où les logements sont chers par rapport aux loyers, louer et placer l'emporte plus longtemps ; là où ils sont bon marché par rapport aux loyers, acheter l'emporte plus tôt.
L'argent n'est pas toute la décision. Être propriétaire apporte de la stabilité et la liberté de modifier son logement ; louer apporte de la souplesse et aucune facture de réparation. Le calculateur ne mesure que l'argent : servez-vous-en pour voir ce que votre choix coûte ou rapporte, puis pesez le reste vous-même. Pour étudier le prêt seul, utilisez le calculateur de prêt immobilier.
FAQ : louer ou acheter
Vaut-il mieux louer ou acheter un logement ?+
Cela dépend surtout de la durée de séjour, du prix par rapport au loyer, du taux du prêt, du rythme de hausse des prix et de ce que votre argent rapporterait s'il était placé. Les frais d'achat et de vente rendent les séjours courts coûteux pour les propriétaires ; sur de longues durées, le remboursement du prêt et la hausse des prix favorisent généralement l'achat. Le calculateur montre où se situe ce point de bascule pour vos chiffres.
Que signifie « l'achat prend l'avantage » ?+
C'est la première année à partir de laquelle l'achat vous laisse plus de patrimoine que la location et le reste ensuite. Si vous comptez déménager avant cette année-là, louer et placer la différence vous aurait laissé mieux loti avec ces hypothèses.
Pourquoi le rendement des placements du locataire compte-t-il autant ?+
Un acheteur met l'apport et les frais d'acquisition dans le logement ; une comparaison équitable suppose que le locataire place cette même somme, plus ce qu'il économise chaque mois lorsque la location coûte moins cher. Plus cet argent rapporte, plus la location paraît avantageuse. Essayez un rendement prudent et un rendement optimiste pour voir à quel point la réponse en dépend.
Qu'est-ce que le calculateur ne prend pas en compte ?+
Les impôts ne sont pas inclus : ni déduction des intérêts d'emprunt, ni imposition des gains de placement ou de la vente du logement, ni avantages fiscaux pour locataires ou propriétaires, car ils dépendent de votre lieu de résidence et de votre situation. Il suppose aussi une hausse régulière des prix, des loyers et des rendements, ce que les marchés réels n'offrent jamais. Considérez le résultat comme une comparaison de vos hypothèses, pas comme une prévision.
Inclut-il l'assurance de prêt (PMI) ou le dépôt de garantie ?+
Non. L'assurance de prêt privée (souvent exigée avec moins de 20 % d'apport) et le dépôt de garantie de la location ne sont pas pris en compte. Vous pouvez approcher la PMI en l'ajoutant au montant de l'assurance habitation.
Pour aller plus loin
- Louer ou acheter : pourquoi la réponse dépend de la duréeAcheter coûte plus cher au départ et devient rentable avec le temps. Le ratio prix/loyer et votre horizon disent qui l'emporte.
- Frais de notaire : combien prévoir pour un achat immobilierLes « frais de notaire » sont surtout des taxes. Voici ce qu'ils comprennent, pourquoi ils sont plus bas dans le neuf, et combien prévoir.
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Outil pédagogique, pas un conseil. Ce calculateur illustre une formule standard à partir des chiffres que vous saisissez. Il ne tient pas compte de l'ensemble de votre situation financière, de la fiscalité ou des conditions du marché local, et ne constitue pas une recommandation d'acheter, de vendre ou de conserver un actif. Consultez un professionnel agréé avant de prendre toute décision d'investissement.
Consultez notre avertissement complet et notre méthode de calcul.
Dernière vérification le 16/10/2026 par l'équipe Yield Analyst