Immobilier
Simulateur de capacité d'emprunt (règle des 35 %)
Combien emprunter pour acheter en France ? Votre capacité selon la règle des 35 %, assurance comprise, et le prix possible après frais de notaire.
Vous pouvez emprunter environ
$285,375
sur 25 ans
Prix d'achat possible
$293,372
après frais de notaire
Mensualité
$1,500
assurance comprise
Frais de notaire
$22,003
Coût du crédit
$164,625
intérêts et assurance
Reste à vivre
$3,250
après toutes les mensualités
Taux d'endettement
35,0 %
tous crédits, assurance comprise
Avec $5,000 de revenus nets mensuels, la règle des 35 % autorise $1,500 par mois pour le nouveau crédit, assurance comprise, après les $250 que vous remboursez déjà.
À 3,50 % sur 25 ans, avec une assurance à 0,30 % par an, cette mensualité rembourse un prêt d'environ $285,375. Intérêts et assurance coûteraient environ $164,625 sur la durée du prêt.
En ajoutant votre apport de $30,000 et en prévoyant 7,5 % de frais de notaire, vous pourriez viser un prix d'environ $293,372.
Après toutes les mensualités, il resterait environ $3,250 de revenus chaque mois. Les banques regardent aussi ce « reste à vivre », surtout pour les familles nombreuses.
Vos chiffres
+Options avancées
Répartition de vos revenus nets
Le trait marque le taux d'endettement maximal pour l'ensemble des mensualités.
- Nouveau crédit, assurance comprise
- $1,500
- Crédits déjà en cours
- $250
- Reste à vivre
- $3,250
Voyez comment la durée change ce que vous pouvez emprunter
Mêmes revenus et même taux — trois durées. Un prêt plus long baisse la mensualité : la même limite mensuelle rembourse donc davantage, au prix de plus d'intérêts.
Sur 15 ans
$202,735
empruntables
Sur 20 ans
$247,950
empruntables
Sur 25 ans
$285,375
empruntables
Comment votre capacité d'emprunt est calculée
Prêt = (Revenus nets × 35 % − Crédits en cours) ÷ (k + Taux d'assurance ÷ 12)
Revenus nets × 35 %, moins les crédits déjà en cours, donne la mensualité maximale du nouveau prêt, assurance comprise. k est la mensualité par unité empruntée à votre taux et sur votre durée ; l'assurance emprunteur ajoute son taux annuel ÷ 12 par unité empruntée. La division donne le prêt maximal. Le prêt et votre apport paient ensuite le prix et les frais de notaire : prix = (prêt + apport) ÷ (1 + taux des frais de notaire).
Emprunter pour acheter en France
En France, la question des banques est simple : l'ensemble de vos mensualités resterait-il sous 35 % de vos revenus nets ? Contrairement aux critères américains, la taxe foncière et l'assurance habitation n'entrent pas dans ce ratio, mais l'assurance emprunteur oui, et la limite s'applique aux revenus après charges sociales.
La durée pèse le plus. Étaler la même limite mensuelle de 20 à 25 ans augmente nettement le montant empruntable, c'est pourquoi la plupart des acheteurs empruntent sur la durée maximale autorisée. La comparaison ci-dessous montre l'effet.
Votre apport couvre les frais. Les frais de notaire s'ajoutent au prix, et beaucoup de banques attendent que votre épargne les couvre au moins. Lisez frais de notaire : combien prévoir et la règle des 35 % de taux d'endettement pour le détail.
FAQ : capacité d'emprunt
Qu'est-ce que la règle des 35 % ?+
Depuis janvier 2022, les banques doivent maintenir l'ensemble des mensualités d'un emprunteur, assurance comprise, sous 35 % de ses revenus nets, et la plupart des prêts immobiliers sous 25 ans. Ces limites viennent du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Les banques peuvent les dépasser pour une part limitée des prêts accordés chaque trimestre, surtout pour l'achat d'une résidence principale.
Taux d'endettement : la règle des 35 % et ce que les banques vous prêtent
Quels revenus les banques retiennent-elles ?+
Les revenus nets avant impôt sur le revenu : salaires après charges sociales, plus les revenus réguliers comme les pensions. Les loyers perçus sont souvent retenus à environ 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges. Primes et revenus irréguliers peuvent être lissés ou exclus selon la banque.
Pourquoi l'assurance emprunteur est-elle comprise ?+
En France, les banques exigent presque toujours une assurance emprunteur couvrant décès et invalidité, et la règle du HCSF compte son coût dans les 35 %. Une assurance moins chère augmente donc le montant empruntable ; vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque.
Les frais de notaire sont-ils compris ?+
Oui : le prix affiché est ce qui reste une fois les frais de notaire payés avec le prêt et votre apport. Ce sont surtout des droits de mutation, environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Beaucoup de banques attendent que votre apport couvre au moins ces frais.
Qu'est-ce que le calculateur ne prend pas en compte ?+
Les frais de dossier et de garantie, le coût de la caution ou de l'hypothèque, et les prêts aidés comme le PTZ ne sont pas inclus, et le taux comme l'assurance sont supposés fixes. Les banques regardent aussi votre reste à vivre, la stabilité de votre emploi et votre épargne : le résultat est une estimation, pas une offre.
Pour aller plus loin
- Taux d'endettement : la règle des 35 % et ce que les banques vous prêtentUn seul ratio décide de la plupart des prêts immobiliers : toutes les mensualités, assurance comprise, sous 35 % des revenus nets. Voici comment il fonctionne.
- Frais de notaire : combien prévoir pour un achat immobilierLes « frais de notaire » sont surtout des taxes. Voici ce qu'ils comprennent, pourquoi ils sont plus bas dans le neuf, et combien prévoir.
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Outil pédagogique, pas un conseil. Ce calculateur illustre une formule standard à partir des chiffres que vous saisissez. Il ne tient pas compte de l'ensemble de votre situation financière, de la fiscalité ou des conditions du marché local, et ne constitue pas une recommandation d'acheter, de vendre ou de conserver un actif. Consultez un professionnel agréé avant de prendre toute décision d'investissement.
Consultez notre avertissement complet et notre méthode de calcul.
Dernière vérification le 18/10/2026 par l'équipe Yield Analyst