Immobilier
Calculateur de rendement cash-on-cash
Voyez le cash-flow annuel avant impôt qu'un bien financé à crédit génère par rapport à la trésorerie que vous avez réellement investie — apport, frais d'acquisition et travaux.
Rendement cash-on-cash
0.58%
Cash-flow mensuel
$48.26
Cash-flow annuel
$579.16
Total de la trésorerie investie
$99,500
Montant du prêt
$262,500
Mensualité du prêt
$1,703
par mois, capital et intérêts
Résultat net d'exploitation
$21,010
Avec un apport de 25%, vous investissez $99,500 pour recevoir $579.16 par an en cash-flow — soit un rendement cash-on-cash de 0.58%.
Un apport plus élevé augmente la trésorerie investie mais réduit la mensualité (et un apport plus faible fait l'inverse) — la comparaison ci-dessous montre ce compromis mécanique sur cette même opération, sans dire lequel est préférable.
Solde du prêt dans le temps
Vos chiffres
Taxes, assurance, gestion, entretien — hors prêt immobilier.
Voyez comment l'apport modifie le résultat
Même prix d'achat, mêmes conditions de financement et même loyer — trois apports différents, pour montrer le compromis mécanique entre trésorerie investie et rendement cash-on-cash.
20% d'apport
-0.95%
$82,000investis
30% d'apport
1.66%
$117,000investis
40% d'apport
3.07%
$152,000investis
La formule du rendement cash-on-cash
Rendement cash-on-cash = (Cash-flow annuel avant impôt ÷ Total de la trésorerie investie) × 100
Le cash-flow annuel correspond au résultat net d'exploitation moins la mensualité annuelle du prêt (capital et intérêts). La trésorerie totale investie est l'apport plus les frais d'acquisition et les éventuels travaux initiaux — et non le prix d'achat complet.
Comprendre le rendement cash-on-cash
Le rendement cash-on-cash est la mesure que les investisseurs immobiliers utilisant l'effet de levier surveillent le plus, car il mesure ce qui compte vraiment au quotidien : avec quelle efficacité mon propre argent travaille-t-il, compte tenu du prêt que j'ai utilisé pour acheter ce bien ?
Il diffère du taux de capitalisation sur un point essentiel : il tient compte de la dette. Deux biens presque identiques peuvent avoir le même taux de capitalisation mais des rendements cash-on-cash très différents selon le taux d'intérêt, la durée du prêt et l'apport négociés par chaque acheteur. C'est la force, et le risque, de l'effet de levier : il peut amplifier les rendements quand le financement est bon marché par rapport au rendement du bien, ou les écraser dans le cas contraire.
Comme cet indicateur ne regarde que le cash-flow, il ignore volontairement deux autres sources réelles de rendement : le remboursement du capital (vos locataires qui achètent lentement le bien pour vous) et l'appréciation. Pour une vue plus complète de l'ensemble, utilisez le calculateur d'investissement immobilier.
FAQ : rendement cash-on-cash
Qu'est-ce qu'un bon rendement cash-on-cash ?+
De nombreux investisseurs immobiliers visent 8–12% comme un bon rendement cash-on-cash, tout ce qui dépasse étant considéré comme excellent. Les chiffres varient beaucoup selon le marché et la stratégie — les opérations à valeur ajoutée ou à effet de levier plus élevé visent souvent un cash-on-cash plus élevé pour compenser le risque ou le travail supplémentaire.
Pourquoi le rendement cash-on-cash diffère-t-il du taux de capitalisation ?+
Le taux de capitalisation suppose un achat au comptant et ignore le financement. Le rendement cash-on-cash utilise votre cash-flow réel après effet de levier (après mensualités) divisé par la trésorerie réellement investie — il reflète donc l'effet de vos conditions de prêt et peut être supérieur ou inférieur au taux de capitalisation du bien selon que l'effet de levier joue pour ou contre vous.
Un apport plus important augmente-t-il ou diminue-t-il le rendement cash-on-cash ?+
Cela dépend de l'opération. Un apport plus important réduit la mensualité (ce qui augmente le cash-flow) mais augmente la trésorerie investie (le dénominateur). Si le rendement du bien dépasse le taux d'intérêt du prêt, davantage d'effet de levier (un apport plus faible) augmente généralement le rendement cash-on-cash — et inversement.
Le rendement cash-on-cash est-il identique au rendement total ?+
Non. Le rendement cash-on-cash ne mesure que le cash-flow annuel. Il exclut le remboursement du capital (qui constitue du patrimoine), l'appréciation du bien et les avantages fiscaux — autant d'éléments qui contribuent au rendement total mais n'apparaissent pas chaque année sous forme d'argent dans votre poche.
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Outil pédagogique, pas un conseil. Ce calculateur illustre une formule standard à partir des chiffres que vous saisissez. Il ne tient pas compte de l'ensemble de votre situation financière, de la fiscalité ou des conditions du marché local, et ne constitue pas une recommandation d'acheter, de vendre ou de conserver un actif. Consultez un professionnel agréé avant de prendre toute décision d'investissement.