Immobilier
Simulateur de capacité d'achat et d'emprunt
Quel logement pouvez-vous vous offrir ? Le prix que vos revenus, dettes et apport permettent selon les critères américains, mensualité incluse.
Vous pouvez viser environ
$354,076
prix du logement
Mensualité
$2,333
prêt, taxe, assurance et charges
Montant du prêt
$294,076
Apport personnel
16,9 %
du prix
Taux d'endettement
34,0 %
avec vos autres dettes
Avec un revenu brut de $100,000 par an, la règle 28 % / 36 % plafonne votre dépense de logement totale à environ $2,333 par mois. Avec $60,000 d'apport, cela correspond à un logement d'environ $354,076.
La limite de 28 % pour le logement est la plus contraignante : rembourser vos autres dettes n'augmenterait donc pas ce prix.
Votre apport représenterait 16,9 % du prix. En dessous de 20 %, la plupart des prêteurs ajoutent une assurance de prêt (PMI), non incluse ici, qui réduirait le prix accessible.
Ce sont des critères de prêt, pas un budget : une mensualité acceptée par un prêteur peut rester supérieure à ce que vous souhaitez dépenser chaque mois.
Vos chiffres
+Options avancées
Répartition de la mensualité
- Capital et intérêts
- $1,859
- Taxe foncière
- $325
- Assurance
- $150
- Charges de copropriété
- $0
Voyez comment le taux du prêt change ce que vous pouvez vous offrir
Mêmes revenus, dettes et économies — trois taux de prêt. La mensualité supportable reste la même ; un taux plus élevé signifie qu'une moindre part sert à payer le prix du logement.
Taux de 5,5 %
$382,741
prix du logement
Taux de 6,5 %
$354,076
prix du logement
Taux de 7,5 %
$329,109
prix du logement
Comment le prix accessible est calculé
Mensualité max = min(Revenu × 28 %, Revenu × 36 % − Autres dettes)
Le revenu est le revenu mensuel brut. 28 % et 36 % sont les ratios de la règle américaine courante (indiquez les limites de votre prêteur ou de votre pays dans les options avancées) ; la plus basse des deux limites est votre dépense de logement maximale, qui couvre le prêt, la taxe foncière, l'assurance habitation et les charges de copropriété.
Le calculateur cherche ensuite le prix le plus élevé dont la mensualité complète égale ce maximum, avec votre épargne comme apport. Comme la mensualité du prêt est proportionnelle au montant emprunté, le prix se calcule exactement : prix = (mensualité max − assurance − charges + apport × k) ÷ (k + taux de taxe mensuel), où k est la mensualité par unité empruntée à votre taux et sur votre durée. La PMI et les frais d'acquisition ne sont pas inclus.
Quel logement pouvez-vous vous offrir ?
Les prêteurs décident du montant à prêter surtout à partir d'une question : quelle part de vos revenus la mensualité absorberait-elle ? La réponse est le taux d'endettement, et deux versions comptent — le logement seul, et le logement plus toutes les dettes que vous remboursez déjà.
Les dettes pèsent plus qu'on ne le croit. Chaque remboursement mensuel existant est directement retiré de l'enveloppe d'endettement total. Lorsque cette limite est la plus contraignante, solder un crédit auto peut ajouter des dizaines de milliers au prix accessible.
Le taux aussi. La mensualité supportable est fixée par vos revenus, si bien qu'un taux plus élevé en laisse moins pour rembourser le prix lui-même. La comparaison sous le calculateur montre ce qu'un point de pourcentage change au logement accessible.
La limite d'un prêteur est un plafond, pas un objectif. Elle ne tient compte ni de la garde des enfants, ni de vos objectifs d'épargne, ni de ce que vous voulez garder pour le reste de la vie. Une fois un prix en tête, vérifiez la mensualité complète avec le calculateur de prêt immobilier, et si acheter vaut mieux que louer avec le calculateur louer ou acheter.
FAQ : capacité d'achat
Qu'est-ce que la règle 28/36 ?+
C'est la règle classique des prêteurs américains : le logement (prêt, taxe foncière, assurance et charges) ne doit pas dépasser 28 % de votre revenu mensuel brut, et le logement plus toutes les autres dettes pas plus de 36 %. La plus contraignante des deux fixe ce que vous pouvez emprunter. Vous pouvez modifier les deux pourcentages dans les options avancées.
La règle des 28/36 expliquée : ce que les prêteurs vous laissent consacrer au logement
Les prêteurs acceptent-ils plus de 36 % ?+
Aux États-Unis, souvent oui : beaucoup de prêteurs acceptent un endettement total jusqu'à 43 %, et certains prêts garantis par l'État vont plus haut pour les bons dossiers. Les autres pays fixent leurs propres limites : en France, par exemple, les prêteurs doivent en général maintenir l'ensemble des mensualités de crédit, assurance comprise, sous 35 % des revenus. Un ratio plus élevé augmente le prix finançable, mais laisse aussi moins de revenus pour tout le reste. Le maximum d'un prêteur n'est pas un budget confortable.
Quelles dettes sont prises en compte ?+
Les remboursements mensuels réguliers qui figurent sur un dossier de crédit : crédit auto, prêt étudiant, paiements minimaux de carte, prêts personnels et versements ordonnés par un tribunal comme une pension alimentaire. Votre loyer actuel, les charges, le téléphone et les courses ne sont pas comptés.
Le résultat inclut-il la PMI ou les frais d'acquisition ?+
Non. L'assurance de prêt privée, généralement exigée quand l'apport est inférieur à 20 % du prix, augmenterait la mensualité et réduirait le prix accessible. Les frais d'acquisition se paient comptant à l'achat : ne les incluez pas dans l'épargne d'apport que vous saisissez.
Pourquoi le revenu est-il mesuré avant impôts ?+
Les critères des prêteurs sont définis par rapport au revenu brut (avant impôts) ; le calculateur utilise donc la même base. Comme le revenu net est plus faible, la même mensualité représente une part plus importante de ce qui arrive réellement sur votre compte, une raison de plus de considérer le résultat comme un plafond.
Pour aller plus loin
- La règle des 28/36 expliquée : ce que les prêteurs vous laissent consacrer au logementLes prêteurs plafonnent votre mensualité avec deux ratios, et seul le plus strict compte. Un exemple chiffré montre lequel vous limite.
- Louer ou acheter : pourquoi la réponse dépend de la duréeAcheter coûte plus cher au départ et devient rentable avec le temps. Le ratio prix/loyer et votre horizon disent qui l'emporte.
- Taux d'endettement : la règle des 35 % et ce que les banques vous prêtentUn seul ratio décide de la plupart des prêts immobiliers : toutes les mensualités, assurance comprise, sous 35 % des revenus nets. Voici comment il fonctionne.
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Simulateur de prêt immobilier
Mensualité avec taxe foncière et assurance, intérêts totaux et économies grâce aux remboursements anticipés.
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Simulateur de capacité d'emprunt
Combien vous pouvez emprunter selon la règle des 35 %, assurance comprise, et le prix d'achat après frais de notaire.
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Calculateur louer ou acheter
Comparez votre patrimoine selon que vous louez ou achetez un logement, et voyez l'année où l'achat prend l'avantage.
Outil pédagogique, pas un conseil. Ce calculateur illustre une formule standard à partir des chiffres que vous saisissez. Il ne tient pas compte de l'ensemble de votre situation financière, de la fiscalité ou des conditions du marché local, et ne constitue pas une recommandation d'acheter, de vendre ou de conserver un actif. Consultez un professionnel agréé avant de prendre toute décision d'investissement.
Consultez notre avertissement complet et notre méthode de calcul.
Dernière vérification le 17/10/2026 par l'équipe Yield Analyst