Immobilier
Calculateur d'investissement immobilier
Un analyseur d'opération complet : financement, cash-flow, rendement brut, taux de capitalisation, rendement cash-on-cash et projection de patrimoine à long terme — à partir d'un seul jeu de données.
Rendement cash-on-cash
-2.12%
Taux de capitalisation
5.57%
Rendement brut
8.70%
Cash-flow mensuel
-$166.35
Cash-flow annuel
-$1,996
Total de la trésorerie investie
$94,000
Montant du prêt
$320,000
Mensualité du prêt
$2,023
par mois
DSCR
0.92
couverture du service de la dette
Rendement total
198.75%
sur 10 ans
Rendement annualisé
11.57%
sur la trésorerie investie
Loyer mensuel cible selon la règle des 1% :$4,000
Cette opération présente un cash-flow de l'année 1 de -$1,996 et un rendement cash-on-cash de -2.12% sur $94,000 investis.
Sur une durée de détention de 10 ans, le patrimoine projeté plus le cash-flow cumulé donne un rendement total de 198.75% — soit 11.57% par an — sur votre trésorerie initiale investie.
Valeur du bien, solde du prêt et patrimoine net dans le temps
Vos chiffres
Achat et financement
Revenus et charges d'exploitation
Parking, stockage, laverie, etc.
Hypothèses de projection
Sert aux chiffres de rendement total/annualisé ci-dessous.
+Options avancées
Ajoute des chiffres corrigés de l'inflation au rendement sur la durée de détention ci-dessous.
Voyez comment l'appréciation modifie le résultat
Même achat, même financement et même loyer — trois taux d'appréciation supposés différents, tout le reste étant maintenu constant jusqu'à la durée de détention choisie.
Appréciation de 0%
4.30%
rendement annualisé
$128,716 de patrimoine net à l'année 10
Appréciation de 3%
11.57%
rendement annualisé
$266,283 de patrimoine net à l'année 10
Appréciation de 6%
17.20%
rendement annualisé
$445,055 de patrimoine net à l'année 10
Projection à long terme
| Année | Valeur du bien | Solde du prêt | Patrimoine net | Cash-flow annuel | Cash-flow cumulé |
|---|---|---|---|---|---|
| Année 1 | $412,000 | $316,423 | $95,577 | -$1,996 | -$1,996 |
| Année 3 | $437,091 | $308,535 | $128,556 | -$544.53 | -$3,820 |
| Année 5 | $463,710 | $299,555 | $164,155 | $980.64 | -$2,631 |
| Année 10 | $537,567 | $271,284 | $266,283 | $5,140 | $14,545 |
| Année 15 | $623,187 | $232,189 | $390,998 | $9,846 | $54,130 |
| Année 20 | $722,444 | $178,129 | $544,316 | $15,170 | $119,070 |
Les projections supposent une appréciation, une croissance des loyers et des ratios de charges constants — les vrais marchés ne sont pas aussi réguliers. Considérez ceci comme une ébauche de planification, pas une prévision.
La formule de l'investissement immobilier
Patrimoine net(année n) = Valeur du bien(année n) − Solde restant du prêt(année n)
La valeur du bien croît au taux d'appréciation annuel que vous supposez ; le solde du prêt est amorti selon le tableau standard d'un prêt immobilier à taux fixe. Le cash-flow, le taux de capitalisation et le rendement cash-on-cash suivent tous les mêmes formules que celles des calculateurs dédiés de ce site pour chaque indicateur.
Le rendement total et annualisé à la durée de détention choisie reprend directement le calcul du ROI de ce site : la trésorerie totale investie est traitée comme la base de coût, le patrimoine projeté comme la valeur finale, et le cash-flow cumulé jusqu'à cette année comme les revenus perçus en cours de route.
Comprendre l'investissement immobilier
Un seul chiffre de rendement ou de taux de capitalisation ne vous renseigne que sur un instant d'une opération. Ce calculateur existe pour montrer la trajectoire complète : comment le cash-flow, le solde du prêt et le patrimoine net d'un bien sont susceptibles d'évoluer si vos hypothèses de croissance des loyers et d'appréciation se vérifient à peu près.
Les rendements immobiliers proviennent de quatre sources distinctes — le cash-flow, le remboursement du prêt, l'appréciation et les avantages fiscaux — qui se comportent très différemment. Le cash-flow est visible immédiatement mais souvent faible les premières années, surtout avec un apport plus faible. Le remboursement du prêt et l'appréciation se capitalisent discrètement en arrière-plan et finissent souvent par représenter la plus grande part du rendement total sur une détention de 10–20 ans.
Considérez le tableau de projection comme une ébauche, pas comme une garantie. De petites variations des hypothèses d'appréciation et de croissance des loyers se cumulent fortement sur un horizon de 15–20 ans ; il vaut donc la peine de faire tourner les chiffres avec un scénario prudent et un scénario optimiste plutôt que de se fier à un seul scénario.
FAQ : investissement immobilier
Que comprend ce calculateur que les autres n'ont pas ?+
Il combine financement, charges d'exploitation et revenus en un seul modèle, puis projette l'opération dans le temps — valeur du bien, solde restant du prêt et patrimoine net — aux années 1, 3, 5, 10, 15 et 20. Les calculateurs à usage unique (taux de capitalisation, cash-on-cash, rendement locatif) isolent chacun un indicateur ; celui-ci montre comment ils interagissent dans le temps.
Comment la projection du patrimoine net est-elle calculée ?+
La valeur du bien se capitalise au taux d'appréciation saisi. Le solde du prêt est amorti mois par mois à votre taux d'intérêt et sur votre durée, selon la formule standard d'amortissement d'un prêt immobilier. Le patrimoine net est simplement la valeur projetée moins le solde restant du prêt pour chaque année.
Que signifie la règle des 1% affichée dans les résultats ?+
La règle des 1% est une heuristique de présélection approximative utilisée par certains investisseurs : si le loyer mensuel représente au moins 1% du prix d'achat, l'opération mérite peut-être un examen plus attentif. C'est un filtre, pas une méthode d'évaluation — de nombreuses bonnes opérations s'en écartent, surtout sur les marchés axés sur l'appréciation.
Qu'est-ce que le DSCR et pourquoi est-il important ?+
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est le résultat net d'exploitation divisé par le service annuel de la dette (mensualités du prêt). Un DSCR supérieur à 1.0 signifie que les revenus du bien couvrent ses remboursements ; de nombreux prêteurs commerciaux exigent 1.20–1.25 ou plus avant d'accorder un prêt.
Comment le rendement total et le rendement annualisé sont-ils calculés ?+
À la durée de détention choisie, le patrimoine projeté (valeur du bien moins solde restant du prêt) plus la totalité du cash-flow cumulé encaissé en cours de route est rapporté à votre trésorerie totale investie — la même logique de rendement total que le calculateur de ROI, appliquée au patrimoine et au cash-flow projetés de cette opération. Le rendement annualisé exprime ce total sous forme de taux annuel constant, ce qui le rend comparable à une durée de détention différente.
Pourquoi une petite variation du taux d'appréciation modifie-t-elle autant le rendement ?+
L'effet de levier. Comme vous n'apportez qu'une fraction du prix d'achat, une variation en pourcentage de la valeur du bien se traduit par une variation en pourcentage bien plus importante de votre patrimoine net — la comparaison des taux d'appréciation ci-dessous le montre directement sur la même opération, en maintenant constants le financement, le loyer et toutes les autres hypothèses.
Que montre le rendement annualisé réel (corrigé de l'inflation) ?+
C'est votre rendement annualisé corrigé d'un taux d'inflation supposé via la relation de Fisher, ainsi que la valeur projetée du bien exprimée en pouvoir d'achat d'aujourd'hui. Ce sont deux estimations fondées sur le taux d'inflation que vous supposez — pas des prédictions de l'inflation réelle à venir — et toutes deux sont facultatives ; laissez le taux d'inflation à 0 pour les ignorer.
Pour aller plus loin
- Rendement brut ou rendement net : lequel croire ?Deux biens peuvent avoir le même rendement brut et des rendements complètement différents. Voici pourquoi le rendement net dit la vérité.
- Taux de capitalisation et rendement cash-on-cash, expliqués avec un seul exempleMême bien, deux chiffres très différents. Comprendre pourquoi ils divergent est la clé pour comprendre l'effet de levier.
- Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ? Tout dépend de ce que vous achetezLe taux de capitalisation est le prix du risque. Voici comment le juger au regard du bien, du marché et du coût de l'emprunt.
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Cash-flow annuel avant impôt rapporté à la trésorerie que vous avez réellement investie.
Outil pédagogique, pas un conseil. Ce calculateur illustre une formule standard à partir des chiffres que vous saisissez. Il ne tient pas compte de l'ensemble de votre situation financière, de la fiscalité ou des conditions du marché local, et ne constitue pas une recommandation d'acheter, de vendre ou de conserver un actif. Consultez un professionnel agréé avant de prendre toute décision d'investissement.