¿Qué es una buena rentabilidad del alquiler? Referencias y tres pruebas

«¿Qué es una buena rentabilidad del alquiler?» no tiene una única respuesta, porque una rentabilidad solo es buena o mala en comparación con algo: el mercado donde compras, el coste del préstamo y lo que ganaría el mismo dinero sin inquilinos ni reparaciones. Esta guía da las referencias y luego las tres comparaciones que deciden si una rentabilidad es buena para ti.

Bruta o neta: saber cuál estás mirando

La rentabilidad bruta es un año de alquiler dividido entre el precio. La neta descuenta antes lo que cuesta mantener el inmueble: periodos vacíos, gestión, reparaciones, seguro e impuestos. Los anuncios y las estadísticas dan rentabilidades brutas, pero la neta es la que realmente cobras, así que compara lo comparable. La diferencia se explica en rentabilidad bruta frente a neta.

Rentabilidades brutas típicas por país

Global Property Guide, que compara los alquileres y precios medianos publicados en las grandes ciudades, sitúa la rentabilidad bruta media del alquiler en torno al 6,71 % en Estados Unidos (segundo trimestre de 2026), el 6,98 % en el Reino Unido (cuarto trimestre de 2025), el 5,43 % en España (tercer trimestre de 2025), el 4,83 % en Francia (segundo trimestre de 2026) y el 4,34 % en Japón (tercer trimestre de 2025).

Dentro de cada país, la dispersión es amplia. Los centros urbanos caros suelen rentar menos, porque los precios han subido más que los alquileres; las ciudades más baratas rentan más. Una rentabilidad muy por encima de la media local no es automáticamente una ganga: suele reflejar un mercado de alquiler más débil, un edificio antiguo que necesita obras o una subida de precios esperada más lenta.

Tres pruebas para tu propia rentabilidad

Frente a la media local. Una rentabilidad similar a la de viviendas parecidas de la zona indica que el precio es razonable para el alquiler. Muy por encima, busca el motivo antes de celebrarlo.

Frente al coste del préstamo. Si te endeudas, una rentabilidad neta superior a la tasa de la hipoteca significa que cada unidad prestada rinde más de lo que cuesta, y el préstamo eleva la rentabilidad de tu dinero. Por debajo de la tasa, endeudarse la reduce y el flujo de caja puede volverse negativo.

Frente a una rentabilidad segura. Un inmueble en alquiler supone trabajo y riesgo. Si su rentabilidad neta no supera claramente lo que paga una cuenta remunerada, un depósito o una letra del Tesoro, todo depende de que suba el precio.

Un ejemplo práctico

Una vivienda de 270.000 € alquilada por 1800 € al mes genera 21.600 € al año: una rentabilidad bruta del 8 %. Si los periodos vacíos, la gestión, las reparaciones, el seguro y los impuestos se llevan el 35 % del alquiler, quedan 14.040 €, una rentabilidad neta del 5,2 %.

Comprada con un 25 % de entrada y una hipoteca a 30 años al 6,5 %, el préstamo cuesta unos 15.359 € al año, más que el alquiler neto, así que el inmueble pierde unos 1319 € al año en caja: un rendimiento sobre el efectivo del −1,95 %, antes de los gastos de compra. Con una hipoteca al 4,5 %, la misma vivienda generaría unos 1727 € al año, un 2,56 % sobre el dinero invertido. La rentabilidad no cambió; la comparación sí.

Haz tus propios cálculos

La calculadora de rentabilidad del alquiler da la rentabilidad bruta y neta de un inmueble, y la calculadora de inversión inmobiliaria añade el préstamo, el flujo de caja y la rentabilidad durante los años que lo mantengas. Para ver lo que paga una alternativa segura, la calculadora de tasa efectiva anual convierte cualquier tasa de ahorro en su rentabilidad anual.