Inmobiliario
Calculadora de rentabilidad por alquiler
Calcula en segundos la rentabilidad bruta y neta por alquiler de una propiedad residencial o comercial. Compara operaciones en igualdad de condiciones antes de hacer una oferta.
Rentabilidad bruta por alquiler
7.12%
Rentabilidad neta por alquiler
5.81%
Rentabilidad neta sobre coste total
5.65%
Alquiler anual
$22,800
Ingreso neto anual
$18,600
Esta propiedad ofrece una rentabilidad bruta del 7.12% y una rentabilidad neta del 5.81% una vez contabilizados los gastos operativos.
Alquiler proyectado frente a ingreso operativo neto a lo largo del tiempo
La diferencia entre las dos líneas es lo que los gastos le quitan al alquiler cada año; se amplía o se reduce según sea mayor tu supuesto de crecimiento de gastos o el de crecimiento del alquiler.
Tus números
Impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, mantenimiento, administración; excluye la hipoteca.
Se usa para la rentabilidad neta sobre el coste total, más abajo.
+Opciones avanzadas
Reduce solo la rentabilidad neta; la rentabilidad bruta ignora la vacancia por definición.
Añade a la proyección de abajo una cifra en poder adquisitivo de hoy.
Proyección a largo plazo
| Año | Alquiler proyectado | NOI proyectado | Valor de la propiedad proyectado | Rentabilidad sobre coste original |
|---|---|---|---|---|
| Año 1 | $22,800 | $18,600 | $320,000 | 5.81% |
| Año 5 | $22,800 | $18,600 | $320,000 | 5.81% |
| Año 10 | $22,800 | $18,600 | $320,000 | 5.81% |
| Año 20 | $22,800 | $18,600 | $320,000 | 5.81% |
Proyectado con tus supuestos, mantenidos constantes cada año; los alquileres, gastos y valores inmobiliarios reales no se mueven en línea recta. Trátalo como un borrador de planificación, no como un pronóstico.
La fórmula de la rentabilidad por alquiler
Rentabilidad bruta por alquiler = (Alquiler anual ÷ Precio de la propiedad) × 100
La rentabilidad neta sustituye el alquiler anual por el alquiler anual menos los gastos operativos, y la rentabilidad neta sobre coste total divide esa misma cifra entre el precio más los gastos de adquisición, dando tres visiones cada vez más realistas de la misma operación.
Una tasa de vacancia opcional reduce el alquiler cobrado antes de restar los gastos (la rentabilidad bruta no se toca: es una cifra de selección por definición). La proyección a largo plazo aplica tus supuestos de crecimiento del alquiler, crecimiento de gastos y revalorización como tasas anuales constantes desde el año cero.
Entender la rentabilidad por alquiler
La rentabilidad por alquiler es la forma más sencilla de comparar propiedades de inversión que difieren enormemente en precio y ubicación. Reduce una operación a una sola cifra: cuántos ingresos anuales genera la propiedad en relación con lo que cuesta.
La rentabilidad bruta es la herramienta de selección más rápida: útil para comparar anuncios con rapidez, pero no dice nada de los costes de mantenimiento. Una propiedad con una rentabilidad bruta alta en una zona con impuestos altos y mucho mantenimiento puede rendir fácilmente menos que otra de menor rentabilidad en otro lugar una vez descontados los gastos.
La rentabilidad neta corrige eso restando los gastos operativos (impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, reservas de mantenimiento, comisiones de administración y una previsión para vacancia) antes de dividir entre el precio de compra. Es la cifra que merece la pena comparar entre operaciones seriamente preseleccionadas.
La rentabilidad neta sobre coste total va un paso más allá y divide el ingreso neto entre todo lo que realmente gastaste para adquirir la propiedad, incluidos los gastos de cierre, los honorarios legales y cualquier reforma inmediata. Es la cifra de rentabilidad más honesta de las tres.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad por alquiler
¿Qué es una buena rentabilidad por alquiler?+
Depende del mercado, pero muchos inversores consideran sólida una rentabilidad bruta de 5–8% en inmuebles residenciales, y todo lo que supere el 10% suele indicar mayor riesgo (zonas más baratas, más vacancia o más mantenimiento). La rentabilidad neta, tras los gastos, suele ser 2–4 puntos inferior a la bruta.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta por alquiler?+
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de la propiedad e ignora los costes. La rentabilidad neta resta los gastos operativos (impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, mantenimiento, administración y vacancia) antes de dividir entre el precio, lo que ofrece una imagen más realista de la rentabilidad.
¿Debo incluir la hipoteca en la rentabilidad por alquiler?+
No. La rentabilidad por alquiler es un rendimiento sobre el valor de la propiedad, independiente de cómo la financies. Las cuotas de la hipoteca pertenecen, en cambio, a los cálculos de flujo de caja y de rentabilidad cash-on-cash; consulta la calculadora de rentabilidad cash-on-cash para esa perspectiva.
¿Tiene en cuenta la rentabilidad por alquiler la revalorización de la propiedad?+
Las cifras principales de rentabilidad no; la rentabilidad mide solo el rendimiento por ingresos. Si abres las opciones avanzadas y fijas una tasa de revalorización anual (además del crecimiento del alquiler y de los gastos), la tabla de proyección a largo plazo de abajo proyectará el valor de la propiedad, el NOI y la rentabilidad sobre tu coste original con esos supuestos.
¿Qué supone la proyección a largo plazo?+
Aplica las tasas de crecimiento del alquiler, de los gastos y de revalorización que introduces como tasas anuales constantes, manteniendo fija la vacancia: una simplificación, ya que los alquileres, costes y valores reales se mueven de forma irregular. Trata la tabla como un borrador de planificación de tus supuestos, no como un pronóstico. Activar una tasa de inflación añade una cifra más que muestra ese valor proyectado de la propiedad en poder adquisitivo de hoy.
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Herramienta educativa, no asesoramiento. Esta calculadora ilustra una fórmula estándar con los números que introduces. No tiene en cuenta tu situación financiera completa, los impuestos ni las condiciones del mercado local, y no es una recomendación de comprar, vender o mantener ningún activo. Consulta con un profesional autorizado antes de tomar decisiones de inversión.