Inmobiliario
Calculadora de inversión inmobiliaria
Un analizador de operaciones completo: financiación, flujo de caja, rentabilidad bruta, tasa de capitalización, rentabilidad cash-on-cash y proyección de patrimonio a largo plazo, todo a partir de un solo conjunto de datos.
Rentabilidad cash-on-cash
-2.12%
Tasa de capitalización
5.57%
Rentabilidad bruta
8.70%
Flujo de caja mensual
-$166.35
Flujo de caja anual
-$1,996
Total de efectivo invertido
$94,000
Importe del préstamo
$320,000
Cuota de la hipoteca
$2,023
al mes
DSCR
0.92
cobertura del servicio de la deuda
Rentabilidad total
198.75%
a 10 años
Rentabilidad anualizada
11.57%
sobre el efectivo invertido
Alquiler mensual objetivo según la regla del 1%:$4,000
Esta operación tiene un flujo de caja del año 1 de -$1,996 y una rentabilidad cash-on-cash del -2.12% sobre $94,000 invertidos.
Durante un periodo de tenencia de 10 años, el patrimonio proyectado más el flujo de caja acumulado da una rentabilidad total del 198.75%, equivalente a 11.57% al año, sobre el efectivo inicial invertido.
Valor de la propiedad, saldo del préstamo y patrimonio neto a lo largo del tiempo
Tus números
Compra y financiación
Ingresos y gastos operativos
Aparcamiento, trastero, lavandería, etc.
Supuestos de proyección
Se usa para las cifras de rentabilidad total/anualizada de abajo.
+Opciones avanzadas
Añade cifras ajustadas por inflación a la rentabilidad del periodo de tenencia de abajo.
Mira cómo cambia el resultado según la revalorización
Misma compra, misma financiación y mismo alquiler, con tres tasas de revalorización supuestas distintas, manteniendo todo lo demás fijo hasta el periodo de tenencia elegido.
Revalorización del 0%
4.30%
rentabilidad anualizada
$128,716 de patrimonio neto en el año 10
Revalorización del 3%
11.57%
rentabilidad anualizada
$266,283 de patrimonio neto en el año 10
Revalorización del 6%
17.20%
rentabilidad anualizada
$445,055 de patrimonio neto en el año 10
Proyección a largo plazo
| Año | Valor de la propiedad | Saldo del préstamo | Patrimonio neto | Flujo de caja anual | Flujo de caja acumulado |
|---|---|---|---|---|---|
| Año 1 | $412,000 | $316,423 | $95,577 | -$1,996 | -$1,996 |
| Año 3 | $437,091 | $308,535 | $128,556 | -$544.53 | -$3,820 |
| Año 5 | $463,710 | $299,555 | $164,155 | $980.64 | -$2,631 |
| Año 10 | $537,567 | $271,284 | $266,283 | $5,140 | $14,545 |
| Año 15 | $623,187 | $232,189 | $390,998 | $9,846 | $54,130 |
| Año 20 | $722,444 | $178,129 | $544,316 | $15,170 | $119,070 |
Las proyecciones suponen una revalorización, un crecimiento del alquiler y ratios de gastos constantes; los mercados reales no son tan uniformes. Trátalo como un borrador de planificación, no como un pronóstico.
La fórmula de la inversión inmobiliaria
Patrimonio neto(año n) = Valor de la propiedad(año n) − Saldo restante del préstamo(año n)
El valor de la propiedad crece a la tasa de revalorización anual que supones; el saldo del préstamo se amortiza con el cuadro estándar de una hipoteca a tipo fijo. El flujo de caja, la tasa de capitalización y la rentabilidad cash-on-cash siguen las mismas fórmulas que usan las calculadoras específicas de este sitio para cada métrica.
La rentabilidad total y anualizada en el periodo de tenencia elegido reutiliza directamente el cálculo de ROI de este sitio: el efectivo total invertido se trata como base de coste, el patrimonio proyectado como valor final y el flujo de caja acumulado hasta ese año como ingresos recibidos por el camino.
Entender la inversión inmobiliaria
Una sola cifra de rentabilidad o de tasa de capitalización te habla de un único momento de una operación. Esta calculadora existe para mostrar el recorrido completo: cómo es probable que evolucionen el flujo de caja, el saldo del préstamo y el patrimonio neto de una propiedad si tus supuestos de crecimiento del alquiler y revalorización se cumplen más o menos.
La rentabilidad inmobiliaria proviene de cuatro fuentes distintas —flujo de caja, amortización del préstamo, revalorización y beneficios fiscales— que se comportan de forma muy diferente. El flujo de caja es visible de inmediato pero suele ser escaso en los primeros años, sobre todo con una entrada menor. La amortización del préstamo y la revalorización se capitalizan silenciosamente en segundo plano y a menudo acaban siendo la mayor parte de la rentabilidad total en una tenencia de 10–20 años.
Trata la tabla de proyección como un borrador, no como una garantía. Pequeños cambios en los supuestos de revalorización y crecimiento del alquiler se acumulan de forma significativa en un horizonte de 15–20 años, así que conviene calcular los números con un caso prudente y uno optimista en lugar de fiarse de un único escenario.
Preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria
¿Qué incluye esta calculadora que no tienen las demás?+
Combina financiación, gastos operativos e ingresos en un solo modelo y luego proyecta la operación hacia el futuro —valor de la propiedad, saldo restante del préstamo y patrimonio neto— en los años 1, 3, 5, 10, 15 y 20. Las calculadoras de un solo propósito (tasa de capitalización, cash-on-cash, rentabilidad por alquiler) aíslan cada una una métrica; esta muestra cómo interactúan con el tiempo.
¿Cómo se calcula la proyección del patrimonio neto?+
El valor de la propiedad se capitaliza a la tasa de revalorización que introduces. El saldo del préstamo se amortiza mes a mes con tu tipo de interés y plazo mediante la fórmula estándar de amortización hipotecaria. El patrimonio neto es simplemente el valor proyectado menos el saldo restante del préstamo en cada año.
¿Qué es la regla del 1% que aparece en los resultados?+
La regla del 1% es una heurística aproximada de selección que usan algunos inversores: si el alquiler mensual es al menos el 1% del precio de compra, la operación puede merecer un análisis más detenido. Es un filtro, no un método de valoración: muchas buenas operaciones quedan fuera, sobre todo en mercados centrados en la revalorización.
¿Qué es el DSCR y por qué importa?+
El ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es el ingreso operativo neto dividido entre el servicio anual de la deuda (cuotas de la hipoteca). Un DSCR superior a 1.0 significa que los ingresos de la propiedad cubren sus pagos de deuda; muchos prestamistas comerciales exigen 1.20–1.25 o más antes de aprobar un préstamo.
¿Cómo se calculan la rentabilidad total y la rentabilidad anualizada?+
En el periodo de tenencia elegido, el patrimonio proyectado (valor de la propiedad menos saldo restante del préstamo) más todo el flujo de caja acumulado cobrado por el camino se mide frente a tu efectivo total invertido: la misma lógica de rentabilidad total que la calculadora de ROI, aplicada al patrimonio y al flujo de caja proyectados de esta operación. La rentabilidad anualizada expresa ese total como una tasa anual constante, lo que la hace comparable con un periodo de tenencia de distinta duración.
¿Por qué un pequeño cambio en la tasa de revalorización modifica tanto la rentabilidad?+
El apalancamiento. Como solo pones una fracción del precio de compra, un cambio porcentual dado en el valor de la propiedad se traduce en un cambio porcentual mucho mayor en tu patrimonio neto; la comparación de tasas de revalorización de abajo lo muestra directamente en la misma operación, manteniendo fijos la financiación, el alquiler y cualquier otro supuesto.
¿Qué muestra la rentabilidad anualizada real (ajustada por inflación)?+
Es tu rentabilidad anualizada ajustada por una tasa de inflación supuesta mediante la relación de Fisher, más el valor proyectado de la propiedad expresado en poder adquisitivo de hoy. Ambas son estimaciones basadas en la tasa de inflación que supones, no predicciones de la inflación futura real, y ambas son opcionales; deja la tasa de inflación en 0 para ignorarlas.
Más información
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- Tasa de capitalización frente a rentabilidad cash-on-cash, explicadas con un solo ejemploLa misma propiedad, dos cifras muy distintas. Entender por qué divergen es la clave para entender el apalancamiento.
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Flujo de caja anual antes de impuestos frente al efectivo que realmente has invertido.
Herramienta educativa, no asesoramiento. Esta calculadora ilustra una fórmula estándar con los números que introduces. No tiene en cuenta tu situación financiera completa, los impuestos ni las condiciones del mercado local, y no es una recomendación de comprar, vender o mantener ningún activo. Consulta con un profesional autorizado antes de tomar decisiones de inversión.