Inmobiliario
Calculadora de rentabilidad cash-on-cash
Consulta el flujo de caja anual antes de impuestos que genera una propiedad apalancada en relación con el efectivo que realmente has puesto: entrada, gastos de cierre y reformas.
Rentabilidad cash-on-cash
0.58%
Flujo de caja mensual
$48.26
Flujo de caja anual
$579.16
Total de efectivo invertido
$99,500
Importe del préstamo
$262,500
Cuota de la hipoteca
$1,703
al mes, capital e intereses
Ingreso operativo neto
$21,010
Con una entrada del 25%, inviertes $99,500 para recibir $579.16 al año en flujo de caja: una rentabilidad cash-on-cash del 0.58%.
Una entrada mayor aumenta el efectivo que inviertes pero reduce la cuota de la hipoteca (y una entrada menor hace lo contrario); la comparación de abajo muestra ese equilibrio mecánico en esta misma operación, sin decir cuál es preferible.
Saldo del préstamo a lo largo del tiempo
Tus números
Impuestos, seguro, administración, mantenimiento; excluye la hipoteca.
Mira cómo cambia el resultado según la entrada
Mismo precio de compra, mismas condiciones de financiación y mismo alquiler: tres entradas distintas que muestran el equilibrio mecánico entre efectivo invertido y rentabilidad cash-on-cash.
20% de entrada
-0.95%
$82,000invertido
30% de entrada
1.66%
$117,000invertido
40% de entrada
3.07%
$152,000invertido
La fórmula de la rentabilidad cash-on-cash
Rentabilidad cash-on-cash = (Flujo de caja anual antes de impuestos ÷ Total de efectivo invertido) × 100
El flujo de caja anual es el ingreso operativo neto menos la cuota anual de la hipoteca (capital e intereses). El efectivo total invertido es la entrada más los gastos de cierre y cualquier gasto de reforma inicial, no el precio de compra completo.
Entender la rentabilidad cash-on-cash
La rentabilidad cash-on-cash es la métrica que más vigilan los inversores inmobiliarios apalancados, porque mide lo que de verdad importa en el día a día: ¿cuánto rinde mi propio dinero, dado el préstamo que usé para comprar esta propiedad?
Se diferencia de la tasa de capitalización en un aspecto crucial: tiene en cuenta la deuda. Dos propiedades casi idénticas pueden tener la misma tasa de capitalización pero rentabilidades cash-on-cash muy distintas según el tipo de interés, el plazo del préstamo y la entrada que negocie cada comprador. Ese es el poder, y el riesgo, del apalancamiento: puede amplificar las rentabilidades cuando la financiación es barata en relación con el rendimiento de la propiedad, o aplastarlas cuando no lo es.
Como esta métrica solo mira el flujo de caja, ignora deliberadamente otras dos fuentes reales de rentabilidad: la amortización del capital (tus inquilinos comprando poco a poco la propiedad por ti) y la revalorización. Para ver el panorama completo de todas ellas, usa la calculadora de inversión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad cash-on-cash
¿Qué es una buena rentabilidad cash-on-cash?+
Muchos inversores inmobiliarios consideran sólido un cash-on-cash de 8–12%, y cualquier cifra por encima se considera muy buena. Los números varían mucho según el mercado y la estrategia: las operaciones de valor añadido o con mayor apalancamiento suelen apuntar a un cash-on-cash más alto para compensar el riesgo o el trabajo adicionales.
¿Por qué la rentabilidad cash-on-cash es distinta de la tasa de capitalización?+
La tasa de capitalización supone una compra al contado e ignora la financiación. La rentabilidad cash-on-cash usa tu flujo de caja real apalancado (después de las cuotas) dividido entre el efectivo que realmente invertiste, por lo que refleja el efecto de las condiciones concretas de tu préstamo y puede ser mayor o menor que la tasa de capitalización de la propiedad según el apalancamiento juegue a tu favor o en tu contra.
¿Una entrada mayor aumenta o disminuye la rentabilidad cash-on-cash?+
Depende de la operación. Una entrada mayor reduce la cuota de la hipoteca (lo que aumenta el flujo de caja) pero incrementa el efectivo invertido (el denominador). Si la rentabilidad de la propiedad supera el tipo de interés de la hipoteca, más apalancamiento (una entrada menor) suele aumentar la rentabilidad cash-on-cash, y viceversa.
¿Es la rentabilidad cash-on-cash lo mismo que la rentabilidad total?+
No. La rentabilidad cash-on-cash solo mide el flujo de caja anual. Excluye la amortización del capital (que genera patrimonio), la revalorización de la propiedad y los beneficios fiscales, elementos que contribuyen a la rentabilidad total pero que no aparecen cada año como efectivo en tu bolsillo.
Calculadoras relacionadas
Ver todas →Inmobiliario
Calculadora de rentabilidad por alquiler
Rentabilidad bruta y neta por alquiler de cualquier propiedad residencial o comercial.
Inmobiliario
Calculadora de tasa de capitalización
Tasa de capitalización a partir del ingreso operativo neto y el valor de la propiedad.
Inmobiliario
Calculadora de hipotecas
Cuota mensual con impuestos y seguro, intereses totales y lo que ahorran los pagos adicionales.
Herramienta educativa, no asesoramiento. Esta calculadora ilustra una fórmula estándar con los números que introduces. No tiene en cuenta tu situación financiera completa, los impuestos ni las condiciones del mercado local, y no es una recomendación de comprar, vender o mantener ningún activo. Consulta con un profesional autorizado antes de tomar decisiones de inversión.