Inmobiliario
Calculadora de tasa de capitalización
Calcula la tasa de capitalización de cualquier propiedad de renta a partir de su ingreso operativo neto y su valor de mercado: la métrica estándar que tasadores e inversores usan para comparar operaciones.
Tasa de capitalización
5.64%
Ingreso operativo neto
$25,400
Ingreso bruto efectivo
$39,900
Ratio de gastos
36.34%
Un ingreso operativo neto de $25,400 sobre una propiedad de $450,000 da una tasa de capitalización de 5.64%.
NOI y valor de la propiedad proyectados en el tiempo
Tus números
Impuestos, seguro, administración, mantenimiento, cuotas de comunidad; excluye el servicio de la deuda.
+Modo de proyección
Indica un valor para proyectar la tasa de capitalización hacia el futuro; déjalo en 0 para seguir en el modo del año actual.
La fórmula de la tasa de capitalización
Tasa de capitalización = (Ingreso operativo neto ÷ Valor de la propiedad) × 100
El ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso bruto efectivo —el alquiler ajustado por vacancia— menos los gastos operativos. Excluye las cuotas de la hipoteca, el impuesto sobre la renta y los gastos de capital, lo que hace comparable la tasa de capitalización tanto para compradores al contado como para quienes financian.
El modo de proyección opcional mantiene fija la vacancia y hace crecer el NOI y el valor de la propiedad a las tasas anuales constantes que fijes, desde el año cero hasta el periodo de tenencia elegido: una simplificación, no un pronóstico.
Entender la tasa de capitalización
La tasa de capitalización responde a una pregunta concreta: si compraras esta propiedad íntegramente al contado, ¿qué porcentaje de rentabilidad generarían cada año sus ingresos operativos? Es la métrica que usan los tasadores para deducir el valor de mercado de una propiedad a partir de sus ingresos, y la que usan los inversores para comparar activos muy distintos en igualdad de condiciones.
Como la tasa de capitalización elimina la financiación, aísla la calidad del activo y su ubicación de las particularidades del préstamo de cada comprador. Dos inversores —uno que paga al contado y otro que usa una hipoteca del 80%— calcularán la misma tasa de capitalización para la misma propiedad, aunque sus rentabilidades reales en efectivo (cash-on-cash) difieran enormemente.
Para un flujo de ingresos dado, las tasas de capitalización se mueven en sentido inverso al precio: cuando la competencia sube los precios de compra, las tasas se comprimen. Observar la evolución de las tasas de capitalización en un submercado concreto es una forma habitual de que los inversores calibren si ese mercado se calienta o se enfría.
Preguntas frecuentes sobre la tasa de capitalización
¿Qué es una buena tasa de capitalización?+
Los rangos típicos van de aproximadamente 4–5% en mercados caros y de bajo riesgo (grandes ciudades costeras) a 8–10%+ en mercados de mayor riesgo o menor crecimiento. Una tasa de capitalización más baja suele significar que el mercado valora el activo como más seguro o de mayor crecimiento; una tasa más alta implica más riesgo percibido o una rentabilidad exigida mayor.
¿Es mejor una tasa de capitalización alta o baja?+
Ninguna es universalmente «mejor»: depende de tu objetivo. Las tasas más altas suelen significar más flujo de caja en relación con el precio, pero a menudo más riesgo o una revalorización más lenta. Las tasas más bajas suelen darse en mercados estables y demandados, donde los inversores aceptan menos ingresos actuales a cambio de menor riesgo y una mayor revalorización a largo plazo.
¿En qué se diferencia la tasa de capitalización de la rentabilidad cash-on-cash?+
La tasa de capitalización ignora por completo la financiación: es el ingreso operativo neto dividido entre el valor de la propiedad, como si compraras al contado. La rentabilidad cash-on-cash tiene en cuenta tu hipoteca y divide el flujo de caja anual entre el efectivo que realmente invertiste, por lo que refleja el apalancamiento. Prueba la calculadora de rentabilidad cash-on-cash para ver la diferencia en la misma operación.
¿Incluye la tasa de capitalización la cuota de la hipoteca?+
No. El ingreso operativo neto se calcula antes del servicio de la deuda (capital e intereses de la hipoteca). Eso es lo que hace útil la tasa de capitalización para comparar propiedades con independencia de cómo decida financiarlas cada comprador.
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de capitalización proyectada y la tasa de capitalización sobre el precio original?+
Ambas parten del mismo NOI futuro proyectado. La tasa de capitalización proyectada lo divide entre el valor futuro proyectado de la propiedad: responde a «si comprara a ese precio futuro, ¿cuál sería mi rentabilidad?». La tasa sobre el precio original divide el mismo NOI entre lo que realmente pagaste: responde a «¿cómo rinde mi inversión real?». Divergen siempre que el NOI y el valor de la propiedad crecen a ritmos distintos.
Más información
- Tasa de capitalización frente a rentabilidad cash-on-cash, explicadas con un solo ejemploLa misma propiedad, dos cifras muy distintas. Entender por qué divergen es la clave para entender el apalancamiento.
- ¿Qué es una buena tasa de capitalización? Depende de lo que compresLa tasa de capitalización es el precio del riesgo. Así puedes juzgarla según el inmueble, el mercado y el coste de financiarte.
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Herramienta educativa, no asesoramiento. Esta calculadora ilustra una fórmula estándar con los números que introduces. No tiene en cuenta tu situación financiera completa, los impuestos ni las condiciones del mercado local, y no es una recomendación de comprar, vender o mantener ningún activo. Consulta con un profesional autorizado antes de tomar decisiones de inversión.