La regla del 28/36 explicada: cuánto te dejan los bancos destinar a la vivienda

Antes de mirar la vivienda, el banco mira tus ingresos. Su pregunta es sencilla: ¿qué parte de lo que ganas se llevaría la nueva cuota? En EE. UU., la regla del 28/36 es la respuesta clásica, y en cuanto ves cómo interactúan sus dos límites, es fácil saber qué limita de verdad tu presupuesto.

Los dos ratios

El ratio de vivienda (28 %) cubre solo la vivienda: capital e intereses de la hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguro de hogar y gastos de comunidad, como parte de tus ingresos mensuales brutos.

El ratio de endeudamiento total (36 %) cubre la vivienda más todas tus otras cuotas habituales: préstamo del coche, préstamos de estudios, pagos mínimos de tarjetas. El alquiler que pagas hoy, los suministros y la compra no cuentan.

Ambos se miden sobre los ingresos antes de impuestos. El límite que deja el pago de vivienda más pequeño es el que manda.

Un ejemplo práctico

Toma un hogar que gana $96,000 al año, o $8,000 al mes antes de impuestos, con $60,000 ahorrados para la entrada. El límite de vivienda es el 28 % de $8,000, o $2,240 al mes para la vivienda. El límite total es el 36 %, o $2,880, menos sus otras deudas.

Con un préstamo del coche de $500 al mes, la regla total deja $2,380 para la vivienda. Es más que $2,240, así que la regla que manda es la del 28 %. Con un tipo del 6,5 % a 30 años, un impuesto sobre la propiedad del 1,1 % del precio y $1,800 al año de seguro, una cuota de $2,240 permite una vivienda de unos $341,000: unos $1,777 de hipoteca, $313 de impuesto y $150 de seguro.

La entrada de $60,000 es inferior al 20 % de ese precio, así que un banco normalmente también cobraría un seguro hipotecario privado (PMI). El ejemplo no lo incluye; incluirlo bajaría el precio un poco más.

Ahora sube las otras deudas a $900 al mes. La regla total solo deja $1,980 para la vivienda, y pasa a ser el límite más estricto. El precio asequible baja a unos $305,000. $400 más de deuda al mes han costado unos $36,000 de vivienda.

Qué cambia la respuesta

Las deudas que ya tienes. Cuando manda el ratio total, cada cuota que ya pagas sale directamente de tu presupuesto de vivienda. Liquidar un préstamo pequeño antes de pedir la hipoteca puede subir el precio al que accedes más que un aumento de sueldo.

El tipo de la hipoteca. Tus ingresos fijan la cuota, así que un tipo más alto deja menos para pagar el precio. En el primer ejemplo, el mismo hogar podría permitirse unos $369,000 al 5,5 %, pero solo unos $317,000 al 7,5 %.

El impuesto sobre la propiedad y el seguro. Cuentan dentro del 28 %, así que una zona con impuestos altos o un seguro caro bajan el precio incluso con los mismos ingresos y el mismo tipo.

La entrada. Los ahorros se suman directamente al precio: compran vivienda sin aumentar la cuota.

Los bancos de EE. UU. suelen permitir más del 36 %

La regla del 28/36 es una pauta de EE. UU., no una ley. Allí, muchos bancos aceptan ratios de endeudamiento total del 43 % o más para buenos perfiles, y algunos programas de préstamo llegan más lejos. Otros países fijan sus propios límites: en Francia, por ejemplo, los bancos deben mantener en general todas las cuotas de préstamos, seguro incluido, por debajo del 35 % de los ingresos. Puedes poner los ratios de tu banco en las opciones avanzadas de la calculadora. Pero subir el límite total solo ayuda cuando es el que manda. En el primer ejemplo, pasarlo del 36 % al 43 % no cambia nada, porque el límite de vivienda del 28 % ya era más bajo.

Que te aprueben más tampoco es una razón para pedir más. El banco no ve la guardería, el ahorro para la jubilación ni las reparaciones que toda vivienda necesita. Trata el resultado del 28/36 como un techo, y comprueba que la cuota completa deja margen para el resto de tu vida.

Lo que la regla deja fuera

El seguro hipotecario privado (PMI), que suele exigirse cuando la entrada es inferior al 20 %, aumenta la cuota y reduce el precio que puedes permitirte. Los gastos de cierre se pagan al contado en la compra, así que no los cuentes dentro de los ahorros para la entrada. Y como la regla usa ingresos antes de impuestos, la misma cuota pesa más sobre lo que de verdad llega a tu cuenta.

Calcula tu propio límite con la calculadora de asequibilidad de vivienda, revisa la cuota completa en la calculadora de hipotecas y descubre si comprar compensa más que alquilar en alquilar o comprar: por qué la respuesta depende de cuánto tiempo te quedes.