Hipoteca a 15 años o a 30 años: lo que dicen realmente los números

Elegir el plazo de una hipoteca parece un detalle al lado de elegir la casa, pero es una de las decisiones financieras más importantes de toda la compra. El mismo préstamo puede costar bastante más de $200,000 de intereses de más o de menos según cuánto tardes en devolverlo. La decisión correcta depende menos de las cuentas que de lo que hagas con el dinero que libera.

El ejemplo

Toma una vivienda de $400,000 con un 20% de entrada, lo que deja un préstamo de $320,000. Los préstamos más cortos suelen ofrecerse a un tipo más bajo, así que supón un 6.5% a 30 años y un 5.75% a 15 años. Estos tipos son solo una ilustración; usa los que te ofrezcan de verdad.

Préstamo a 30 años al 6.5%: una cuota mensual de unos $2,023 de capital e intereses, y unos $408,000 de intereses durante toda la vida del préstamo.

Préstamo a 15 años al 5.75%: una cuota mensual de unos $2,657, y unos $158,000 de intereses en total.

El préstamo a 15 años cuesta unos $635 más cada mes y ahorra unos $250,000 de intereses. Además, termina quince años antes.

Por qué la diferencia es tan grande

Se suman dos efectos. El préstamo corto suele tener un tipo más bajo, pero el efecto mayor es el tiempo. Los intereses se cobran sobre el saldo pendiente, y un préstamo a 15 años lo reduce mucho más rápido. Al cabo de diez años, quien tiene el préstamo a 30 años aún debe unos $271,000 (la mayor parte del préstamo original), mientras que quien lo tiene a 15 años debe unos $138,000.

En los primeros años de una hipoteca a 30 años, la mayor parte de cada cuota son intereses. No es ningún truco: es simplemente lo que ocurre cuando un saldo grande genera intereses durante mucho tiempo. Acortar el plazo significa que el saldo pasa menos años siendo grande.

Argumentos a favor del préstamo a 30 años

Una cuota obligatoria más baja es flexibilidad, y la flexibilidad tiene un valor real. Los $635 adicionales al mes pueden crear un fondo de emergencia, cubrir la pérdida de un empleo o la llegada de un bebé, o invertirse. Si ese dinero se invierte y rinde más que el tipo de la hipoteca después de impuestos, quien elige el plazo de 30 años puede salir ganando, aunque eso depende de invertir de verdad la diferencia, cada mes, durante años, y de rentabilidades que nunca están garantizadas.

Una cuota más baja también facilita que te concedan el préstamo, porque los bancos comparan la cuota con tus ingresos.

Argumentos a favor del préstamo a 15 años

El préstamo a 15 años es un plan de ahorro forzoso con una rentabilidad garantizada igual a los intereses que evitas. Encaja con quienes ya tienen ahorros, cuyos ingresos cubren con holgura la cuota más alta y quieren tener la vivienda pagada antes de jubilarse o antes de que los hijos vayan a la universidad. También elimina la tentación de gastar la diferencia.

El camino intermedio: un préstamo a 30 años con pagos adicionales

Hay una tercera opción. Elige el préstamo a 30 años por su cuota obligatoria más baja y paga más siempre que puedas. Pagar $635 adicionales al mes en el préstamo a 30 años anterior (el mismo total que la cuota a 15 años) lo cancela en unos 16 años y ahorra unos $208,000 de intereses. Es menos de lo que ahorra el préstamo a 15 años, porque el tipo es más alto, pero conservas la posibilidad de volver a la cuota más baja en un año difícil.

Incluso una cantidad menor ayuda. Pagar $200 adicionales al mes en el préstamo a 30 años lo cancela en unos 23 años y ahorra unos $105,000 de intereses. Antes de confiar en esta estrategia, comprueba que tu banco permite amortizaciones anticipadas sin penalización y que las aplica al capital.

Preguntas que responder antes de elegir

¿Puedes asumir la cuota más alta con margen, después de ahorrar para emergencias y para la jubilación? ¿Qué tan seguros son tus ingresos? ¿Es probable que te mudes o refinancies en pocos años, en cuyo caso el ahorro de intereses a largo plazo importa menos? ¿Y de verdad invertirías la diferencia si eligieras el préstamo más largo? Responder con sinceridad a estas preguntas suele resolver la decisión más rápido que cualquier tabla de números.

Compara ambos plazos con tu propio precio, tipo y entrada en la calculadora de hipotecas. Muestra la cuota mensual con impuestos y seguro, los intereses totales, una comparación a 15/20/30 años y lo que ahorrarían los pagos adicionales. Si dudas entre amortizar la hipoteca o invertir, la calculadora de interés compuesto muestra en qué podría convertirse la diferencia mensual.