Alquilar o comprar: por qué la respuesta depende de cuánto tiempo te quedes

«Alquilar es tirar el dinero» es verdad a medias. El alquiler no compra nada que conserves, pero ser propietario también tiene su dinero que no vuelve: intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro, mantenimiento y los gastos de comprar y vender. La verdadera pregunta es qué montón es mayor, y la respuesta cambia según cuánto tiempo te quedes.

Una comparación justa

Compara dos hogares que empiezan con los mismos ahorros. El comprador los dedica a la entrada y a los gastos de cierre. El inquilino invierte la misma cantidad. Cada mes, la opción que cuesta menos invierte la diferencia. Al final, el comprador vende la vivienda, paga los gastos de venta y cancela el préstamo, y se comparan los dos patrimonios.

Es más justo que comparar el alquiler con la cuota de la hipoteca, porque cuenta lo que el dinero del inquilino podría haber ganado y todos los costes de ser propietario, no solo el préstamo.

El ejemplo

Toma una vivienda de $400,000, o alquilar una parecida por $2,200 al mes. El comprador da un 20 % de entrada a un tipo del 6,5 % a 30 años, paga un 3 % al comprar y pagará un 6 % al vender, con un impuesto sobre la propiedad del 1,1 %, $1,800 al año de seguro y un 1 % al año de mantenimiento. El precio de la vivienda y el alquiler suben un 3 % al año, y el dinero invertido rinde un 6 %.

El primer mes, ser propietario cuesta unos $2,873 en total frente a $2,200 de alquiler. Tras tres años, alquilar va unos $32,700 por delante, sobre todo porque los gastos de compra y venta aún no se han recuperado. Tras diez años, alquilar sigue unos $14,900 por delante. Comprar sale ganando en el año 14, y tras 15 años va unos $10,700 por delante.

La relación precio-alquiler

El filtro más rápido es la relación precio-alquiler: el precio de la vivienda dividido entre un año de alquiler de una vivienda parecida. En el ejemplo, $400,000 ÷ $26,400 da alrededor de 15. Una regla general del portal inmobiliario estadounidense Trulia, todavía muy citada, dice que comprar suele ganar con una relación de 15 o menos, que alquilar suele ganar de 16 a 20 y que alquilar gana claramente por encima de 20. Es un filtro aproximado: deja fuera tu tipo de interés, tus costes y cuánto tiempo te quedes.

El ejemplo muestra cuánto pesa la relación. Cambia solo el alquiler: con $2,800 al mes (una relación de unos 12), comprar sale ganando en el año 4 y va unos $96,000 por delante tras diez años. Con $1,600 (una relación de unos 21), alquilar va unos $126,000 por delante tras diez años y comprar no lo alcanza en 40 años.

Qué más inclina la balanza

Cuánto tiempo te quedas. Los gastos de compra y venta se pagan una vez, así que pesan mucho en pocos años y se diluyen en muchos. Si puedes mudarte en menos de cinco años, alquilar suele ganar.

La revalorización de la vivienda. En el ejemplo, una subida del 5 % al año hace ganar a la compra desde el año 4; una del 1 % retrasa el punto de equilibrio hasta el año 30. Los precios suben de media en periodos largos, pero no en todas partes ni en cada década.

La rentabilidad del dinero del inquilino. Alquilar solo gana si los ahorros se invierten de verdad. El dinero que se queda en una cuenta corriente hace que comprar parezca mejor, porque la vivienda es lo único que crece.

El tipo de la hipoteca. Un tipo más alto aumenta el coste de ser propietario sin aumentar el valor de la vivienda, y retrasa el punto de equilibrio.

Lo que los números dejan fuera

Los impuestos pueden mover la respuesta en cualquier sentido: las deducciones por intereses hipotecarios, las exenciones de plusvalías en la vivienda habitual y los impuestos sobre las inversiones del inquilino dependen de dónde vivas. También lo que ninguna calculadora pone precio, como la libertad de mudarse, la estabilidad de una vivienda que controlas o el estrés de una gran reparación.

Prueba tu propio caso con la calculadora alquilar o comprar, y comprueba qué precio permiten tus ingresos con la calculadora de asequibilidad de vivienda o en la regla del 28/36: ¿cuánta vivienda puedes permitirte?