La regla del 35 % en Francia: cuánto te prestan los bancos franceses

En EE. UU., los prestamistas combinan dos ratios y una gama de programas de préstamo. En Francia, una sola cifra decide la mayoría de las hipotecas: la parte de tus ingresos que se llevarían todos tus pagos de préstamos. Saber exactamente qué entra en ella te dice cuánto puedes pedir prestado antes de ver a un banco.

La regla en una frase

Desde enero de 2022, los bancos franceses deben seguir una regla fijada por el Alto Consejo de Estabilidad Financiera (Haut Conseil de stabilité financière, HCSF): los pagos de préstamos de un prestatario, seguro incluido, no pueden superar el 35 % de sus ingresos netos, y una hipoteca no puede durar más de 25 años. El plazo puede llegar a 27 años cuando la devolución empieza más tarde, en obra nueva o compras con obras.

Cómo se calcula el ratio

El ratio de endeudamiento (taux d'endettement) es la suma de los pagos mensuales de préstamos dividida entre los ingresos netos mensuales. Los pagos incluyen la nueva hipoteca con su seguro, todos los préstamos que mantienes (coche, crédito al consumo, préstamo de estudios) y las pensiones que pagues. El alquiler que dejarás de pagar, los gastos corrientes, la energía y el impuesto sobre la propiedad no cuentan.

Los ingresos son los netos antes del impuesto sobre la renta: salarios tras cotizaciones sociales, pensiones y otros ingresos regulares. Los bancos suelen contar los alquileres cobrados al 70 %, para tener en cuenta meses vacíos y gastos, y pueden promediar o excluir primas e ingresos irregulares.

Un ejemplo práctico

Toma un hogar con $5,000 de ingresos netos al mes y un préstamo de coche de $250. El 35 % de $5,000 son $1,750, así que tras el préstamo del coche quedan $1,500 al mes para la hipoteca, seguro incluido.

Al 3,5 % a 25 años, con un seguro del prestatario del 0,3 % del importe prestado al año, esa cuota permite un préstamo de unos $285,000. A 20 años, la misma cuota solo permite unos $248,000. Liquidar antes el préstamo del coche subiría la cifra a 25 años hasta unos $333,000.

La flexibilidad del 20 %

La regla no es absoluta. Cada trimestre, los bancos pueden conceder hasta el 20 % de sus nuevas hipotecas fuera de los dos límites. Al menos el 70 % de ese margen se reserva a la compra de vivienda habitual, y al menos el 30 % a quienes compran por primera vez. Los bancos deciden quién lo obtiene, normalmente solicitantes cuyos ahorros o ingresos restantes hacen bajo el riesgo, así que es una posibilidad, no algo con lo que contar.

Los ingresos restantes también cuentan

Quedarse por debajo del 35 % no garantiza un préstamo. Los bancos también miran los ingresos que quedan tras pagar todos los préstamos (el reste à vivre). El mismo 35 % deja mucho más para vivir con ingresos altos que con ingresos modestos, y una familia de cuatro necesita más que una persona sola. También pesan los ahorros, la estabilidad del empleo y cómo gestionas tus cuentas.

Cómo aumentar lo que puedes pedir prestado

Liquida primero los préstamos pequeños. Cada pago mensual que ya haces se resta directamente del 35 %. Devolver un préstamo de coche o de consumo antes de solicitar la hipoteca puede sumar decenas de miles a lo que puedes pedir prestado.

Compara el seguro del prestatario. Como el seguro cuenta dentro del 35 %, una póliza más barata deja margen para el préstamo. Puedes elegir una aseguradora distinta de tu banco y, desde 2022, la ley Lemoine permite cambiar de aseguradora en cualquier momento del préstamo.

Usa todo el plazo. Pasar de 20 a 25 años aumenta lo que puedes pedir prestado, a costa de más intereses durante el préstamo.

Aporta ahorros. Tus ahorros no cambian el préstamo que obtienes, pero aumentan el precio que puedes pagar y suelen cubrir los gastos notariales, que los bancos prefieren ver pagados con ahorros. Consulta gastos notariales en Francia: cuánto prever.

Comparación con EE. UU.

En EE. UU., los prestamistas aplican la pauta del 28/36, que cuenta el impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar y los gastos de comunidad en el pago de vivienda y los compara con los ingresos antes de impuestos. La regla francesa deja fuera esos costes, cuenta en cambio el seguro del prestatario, usa ingresos netos y es una norma obligatoria, no una simple pauta. La guía de la regla del 28/36 explica la versión estadounidense.

Calcula tu propia cifra con la calculadora de capacidad de préstamo en Francia, que aplica la regla del 35 %, seguro incluido, y los gastos notariales para darte el precio al que puedes aspirar.