28/36ルールとは：金融機関が認める住居費の上限

金融機関は住宅を見る前に、まず収入を見ます。問うのは単純なことです。新しい返済が収入のどれだけを占めるのか。米国での古典的な答えが28/36ルールで、二つの上限の関係が分かれば、予算を本当に制限しているものが簡単に見えてきます。

二つの比率

住居費比率（28%）は住居だけを対象にします。ローンの元金と利息、固定資産税、火災保険、管理費を、税引き前の月収に対する割合で見ます。

総返済負担率（36%）は、住居費に加えて定期的なその他の返済をすべて含めます。自動車ローン、奨学金、カードの最低返済などです。現在の家賃、光熱費、食費は含みません。

どちらも税引き前の収入で計算します。住居費の上限がより小さくなるほうが、実際に効く上限です。

具体例

年収$96,000、つまり税引き前の月収$8,000で、頭金として$60,000を貯めた世帯を考えます。住居費の上限は$8,000の28%で、住居費に使えるのは月$2,240です。総返済の上限は36%、つまり$2,880から他の借入返済を引いた額です。

自動車ローンが月$500なら、総返済の上限で住居に残るのは$2,380です。これは$2,240より大きいので、効くのは28%のルールです。金利6.5%、期間30年、固定資産税が価格の1.1%、保険が年$1,800とすると、月$2,240の返済で買えるのは約$341,000の住宅です。内訳はローン約$1,777、税金$313、保険$150です。

頭金$60,000はこの価格の20%未満なので、通常は民間の住宅ローン保険（PMI）も求められます。この例では含めていませんが、含めると買える価格はさらに少し下がります。

では、他の借入返済を月$900に増やしてみます。総返済の上限で住居に残るのは$1,980だけになり、こちらが厳しいほうの上限になります。買える価格は約$305,000に下がります。月$400の借入増加で、約$36,000分の住宅を失った計算です。

答えを動かす要因

既存の借入。総返済負担率が効いているときは、すでに払っている毎月の返済がそのまま住居費の予算から差し引かれます。申し込み前に小さなローンを完済するほうが、昇給より購入可能額を増やすこともあります。

住宅ローン金利。返済額は収入で決まるので、金利が高いほど価格の返済に回せる分が減ります。最初の例の世帯は、金利5.5%なら約$369,000、金利7.5%なら約$317,000までになります。

固定資産税と保険。どちらも28%の中に含まれるので、税金の高い地域や保険料の高い地域では、同じ収入と金利でも買える価格が下がります。

頭金。貯蓄はそのまま価格に上乗せされます。返済額を増やさずに住宅を買う力になります。

米国の金融機関は36%を超えても認めることが多い

28/36ルールは米国の目安であって、法律ではありません。米国では審査の強い申込者に総返済負担率43%以上を認める金融機関も多く、さらに高い基準のローン制度もあります。上限は国によって異なり、たとえばフランスでは、保険料を含むすべてのローン返済を原則として収入の35%以内に収める必要があります。自分の金融機関の比率は、計算ツールの詳細オプションで設定できます。ただし、総返済の上限を上げて効果があるのは、それが実際に効いている上限のときだけです。最初の例では、36%から43%に上げても何も変わりません。28%の住居費上限のほうがすでに低いからです。

多く借りられるからといって、多く借りる理由にはなりません。金融機関は保育費も老後の積立も、どの家にも必要になる修繕も見ていません。28/36の結果は上限として扱い、返済額全体を払っても生活に余裕が残るかを確かめましょう。

このルールが含まないもの

民間の住宅ローン保険（PMI）は、頭金が20%未満のときに求められることが多く、毎月の返済を増やして購入可能額を下げます。購入時の諸費用は現金で払うので、頭金として数える貯蓄には含めないでください。また、ルールは税引き前の収入を使うため、同じ返済額でも実際の手取りに占める割合はもっと大きくなります。

自分の上限は住宅購入可能額 計算ツールで、返済額全体は住宅ローン計算ツールで確かめられます。賃貸と購入のどちらが有利かは賃貸か購入か：答えは住む期間で決まるをご覧ください。