賃貸か購入か：答えは住む期間で決まる

「家賃は捨て金」は半分だけ正しい考えです。家賃で手元に残るものはありませんが、持ち家にも戻ってこないお金があります。利息、固定資産税、保険、修繕、そして売買の費用です。本当の問題はどちらの山が大きいかで、その答えは住む期間によって変わります。

公平な比べ方

同じ貯蓄から始める二つの世帯を比べます。購入する側は貯蓄を頭金と諸費用に使い、賃貸の側は同じ額を運用します。毎月、費用が安いほうがその差額を運用に回します。最後に購入した側は家を売り、売却費用を払ってローンを完済し、二つの資産を比べます。

家賃とローン返済を比べるより公平です。賃貸の側のお金が生んだはずの収益と、ローンだけでなく持ち家のあらゆる費用を数えるからです。

例

価格$400,000の住宅を買うか、同等の住宅を月$2,200で借りるかを考えます。購入する側は頭金20%、金利6.5%、期間30年で、購入時に3%、売却時に6%の費用がかかり、固定資産税は1.1%、保険は年$1,800、修繕費は年1%です。住宅価格と家賃はどちらも年3%上がり、運用資金は6%で増えます。

最初の月、持ち家の費用は家賃$2,200に対して合計約$2,873です。3年後は賃貸が約$32,700有利で、主な理由は購入・売却の費用をまだ取り戻せていないことです。10年後も賃貸が約$14,900有利です。購入が有利になるのは14年目で、15年後には約$10,700の差がつきます。

価格賃料倍率

最も手早いふるい分けが価格賃料倍率で、住宅価格を同等の住宅の1年分の家賃で割ったものです。この例では$400,000 ÷ $26,400で約15です。米国の不動産サイトTruliaによる目安は今もよく引用され、倍率15以下なら購入、16〜20なら多くの場合賃貸、20を超えれば明らかに賃貸が有利とされます。ただし大まかなふるい分けにすぎず、金利や費用、住む期間は考慮されません。

この例から、倍率がどれほど効くかが分かります。家賃だけを変えてみましょう。月$2,800（倍率約12）なら購入は4年目に有利になり、10年後には約$96,000の差がつきます。月$1,600（倍率約21）なら10年後は賃貸が約$126,000有利で、40年たっても購入は追いつきません。

他に結果を左右するもの

住む期間。購入・売却の費用は一度だけなので、数年では重くのしかかり、長くなるほど薄まります。5年以内に引っ越す可能性があるなら、たいてい賃貸が有利です。

住宅価格の上昇率。この例では、年5%の上昇なら4年目から購入が有利になり、年1%なら損益分岐点は30年目まで延びます。長期では平均して価格は上がってきましたが、どこでも、どの10年でもそうだったわけではありません。

賃貸の側のお金の運用利回り。賃貸が有利になるのは、浮いたお金を実際に運用した場合だけです。普通預金に置いたままなら、増えるのは家だけなので購入が有利に見えます。

住宅ローン金利。金利が高いと、住宅の価値は上がらないまま持ち家の費用だけが増え、損益分岐点が遅れます。

数字に表れないもの

税金は答えをどちらにも動かします。住宅ローン減税、自宅の売却益の特例、賃貸の側の運用益への課税は、住んでいる国によって異なります。どの計算ツールも値段をつけられないものも同じです。引っ越しの自由、自分で管理できる住まいの安心感、大きな修繕のストレスなどです。

自分のケースは賃貸vs購入 計算ツールで試せます。収入に見合う価格は住宅購入可能額 計算ツールか、28/36ルール：いくらの家なら買える？で確認してください。