15年ローンと30年ローン：数字が本当に示すこと

住宅ローンの返済期間を選ぶことは、家選びに比べれば細かいことに見えますが、購入全体の中でも最も大きなお金の決断のひとつです。同じローンでも、返済にかける期間によって利息が$200,000以上も増えたり減ったりします。正しい選択は計算よりも、その決断で浮いたお金をどう使うかにかかっています。

例

価格$400,000の住宅を頭金20%で購入し、借入額が$320,000だとします。短いローンほど低い金利が提示されることが多いので、30年なら6.5%、15年なら5.75%と仮定します。この金利は例示にすぎないので、実際に提示された金利を入れてください。

30年ローン（金利6.5%）：元金と利息の毎月の返済額は約$2,023、返済期間全体の利息は約$408,000です。

15年ローン（金利5.75%）：毎月の返済額は約$2,657、利息の総額は約$158,000です。

15年ローンは毎月約$635多くかかりますが、利息を約$250,000節約できます。完済も15年早まります。

なぜこれほど差が大きいのか

2つの効果が重なります。短いローンは通常金利が低いですが、より大きな効果は時間です。利息は残高にかかり、15年ローンは残高をずっと早く減らします。10年後、30年ローンの借り手はまだ約$271,000（元の借入の大半）が残っていますが、15年ローンの借り手の残高は約$138,000です。

30年ローンの最初の数年は、返済額の大半が利息です。これはからくりではなく、大きな残高に長い期間利息がかかれば当然そうなるということです。期間を短くするとは、残高が大きいままの年数を減らすことです。

30年ローンを選ぶ理由

必要な返済額が低いことは柔軟性であり、柔軟性には本当の価値があります。毎月の差額$635で緊急資金を作ったり、失業や出産に備えたり、投資に回したりできます。そのお金を投資して税引き後に住宅ローン金利以上の利益が出れば、30年ローンの借り手のほうが最終的に有利になることもあります。ただしそれは、差額を毎月、何年も実際に投資し続けることと、決して保証されないリターン次第です。

返済額が低ければ、金融機関は返済額を収入と比べるため、そもそもローンの審査にも通りやすくなります。

15年ローンを選ぶ理由

15年ローンは、避けた利息と同じだけの確実なリターンがある強制貯蓄のようなものです。すでに蓄えがあり、収入で高い返済額を余裕をもってまかなえ、退職前や子どもの大学進学前に住宅を完済したい人に向いています。差額を使ってしまう誘惑もなくなります。

中間の選択：30年ローン＋繰上げ返済

第三の選択肢もあります。必要な返済額が低い30年ローンを選び、余裕があるときに上乗せして返済するのです。上の30年ローンに毎月$635を上乗せすると（15年ローンの返済額と同じ合計）、約16年で完済でき、利息を約$208,000節約できます。金利が高い分、15年ローンほどの節約にはなりませんが、苦しい年には低い返済額に戻せる自由が残ります。

もっと少額でも効果があります。30年ローンに毎月$200を上乗せすると約23年で完済でき、利息を約$105,000節約できます。この戦略に頼る前に、金融機関が手数料なしで繰上げ返済を認め、それを元金に充当してくれるかを確認しましょう。

選ぶ前に答えておきたい質問

緊急資金や老後の貯蓄をしたうえで、高いほうの返済額を余裕をもって払えますか？収入はどれくらい安定していますか？数年以内に引っ越しや借り換えをする可能性があり、長期的な利息の節約があまり意味を持たないことはありませんか？そして、長いローンを選んだ場合、本当に差額を投資しますか？これらの質問に正直に答えれば、どんな数字の表よりも早く決断がつくことが多いものです。

住宅ローン計算ツールで、ご自身の価格・金利・頭金を使って両方の期間を比べてみましょう。税金と保険を含む毎月の返済額、総利息、15/20/30年の比較、繰上げ返済による節約額がわかります。繰上げ返済と投資のどちらを優先するか迷っているなら、複利計算ツールで毎月の差額がどれだけ増えうるかを確認できます。