Cómo funciona la amortización: por qué las primeras cuotas son casi todo intereses

Muchos prestatarios se sorprenden con su primer extracto de la hipoteca: tras un año de cuotas, el saldo apenas se ha movido. No pasa nada raro. Así funciona la amortización, y entenderla explica por qué los pagos extra y los plazos cortos ahorran tanto.

Cómo se reparte cada cuota

Un préstamo a tipo fijo tiene la misma cuota durante toda su vida. Cada mes, el banco cobra primero los intereses sobre el saldo que aún debes: el saldo × el tipo anual ÷ 12. Lo que queda de la cuota devuelve capital, lo que reduce el saldo, lo que reduce los intereses del mes siguiente. La cuota se calcula para que el saldo llegue exactamente a cero con la última.

Un préstamo, mes a mes

Toma un préstamo de $300,000 al 6,5 % a 30 años. La cuota mensual es de unos $1,896.

El primer mes, los intereses son el 6,5 % de $300,000, dividido entre 12: $1,625. Solo unos $271 van al capital. En todo el primer año pagas unos $19,401 de intereses y solo devuelves unos $3,353 del préstamo: alrededor del 85 % de lo que pagaste fueron intereses.

El reparto cambia despacio. El capital no supera a los intereses hasta la cuota 233, casi 20 años después. La mitad del préstamo no se devuelve hasta la cuota 257, más de 21 años después. Tras diez años has pagado unos $227,500, y aun así debes unos $254,300. En la última cuota, los intereses son de unos $10.

En 30 años, el préstamo cuesta unos $382,600 de intereses, más que la cantidad prestada.

Por qué los intereses se concentran al principio

El banco no cobra más al principio. El tipo es el mismo cada mes; simplemente se aplica a un saldo mucho mayor al comienzo. Los intereses son el precio del dinero que todavía tienes, y al principio del préstamo tienes casi todo.

Por eso un plazo más largo cuesta mucho más. Un préstamo a 30 años mantiene el saldo alto durante más tiempo, así que se pagan intereses sobre más dinero durante más meses. La guía hipoteca a 15 o a 30 años compara las dos en detalle.

Qué consiguen los pagos extra

Un pago extra se salta el paso de los intereses y va directo al capital. Todo el saldo que elimina deja de generar intereses durante el resto del préstamo, así que el dinero extra pagado pronto es el que más ahorra.

Añade $200 al mes al mismo préstamo y queda pagado tras 277 cuotas en lugar de 360: unos siete años antes. Los intereses totales bajan a unos $279,200, un ahorro de unos $103,400. La cuota obligatoria no cambia; el préstamo simplemente termina antes.

Antes de pagar de más, comprueba que tu préstamo no tiene comisión por amortización anticipada, y compara los intereses que ahorras con lo que el mismo dinero podría ganar en otra parte. Amortizar un préstamo al 6,5 % es una rentabilidad garantizada del 6,5 %; un fondo de emergencia o una deuda más cara pueden ir primero.

Cómo leer un cuadro de amortización

Un cuadro de amortización recoge cada cuota con sus intereses, su capital y el saldo pendiente. Responde a preguntas prácticas: cuánto deberás aún cuando pienses vender, cuántos intereses te cuesta un año y cuándo una refinanciación volvería a poner el contador a cero. Las cifras de tu banco pueden diferir en unos céntimos, porque los bancos redondean cada mes al céntimo.

Consulta el cuadro completo de tu propio préstamo, con o sin pagos extra, en la calculadora de amortización de préstamos, o el coste mensual completo con impuestos y seguro en la calculadora de hipotecas. ¿Piensas en un tipo nuevo? Lee ¿cuándo compensa refinanciar?