¿Cuándo compensa refinanciar? El punto de equilibrio explicado

Un tipo más bajo parece dinero gratis, pero una refinanciación es un préstamo nuevo, con costes nuevos pagados por adelantado. Solo compensa si mantienes el préstamo nuevo el tiempo suficiente para que el ahorro cubra esos costes. Ese momento es el punto de equilibrio, y cómo lo midas importa más de lo que admiten la mayoría de las ofertas de refinanciación.

La regla rápida

El atajo habitual divide los costes de refinanciación entre el ahorro mensual. Paga $6,000 en costes para ahorrar $250 al mes y llegas al equilibrio tras 24 meses. Mantén el préstamo más tiempo y sales ganando; vende o vuelve a refinanciar antes y habrás perdido dinero.

El atajo es un buen primer filtro. Su punto débil es que solo mira la cuota, y una cuota más baja no siempre significa un préstamo más barato.

El ejemplo

Supón que debes $300,000 al 7 %, con 27 años por delante: una cuota de unos $2,063 al mes. Un banco te ofrece un 6 % en un préstamo nuevo a 30 años, con $6,000 de gastos de cierre. La nueva cuota es de unos $1,799, un ahorro de unos $265 al mes. La regla rápida dice que llegas al equilibrio tras unos 23 meses.

Pero el préstamo nuevo también alarga tus 27 años pendientes hasta 30. Parte de la bajada de la cuota viene de devolver el saldo más despacio, no del tipo más bajo. Cuenta el saldo pendiente de cada préstamo además de las cuotas, y el verdadero punto de equilibrio llega tras 25 meses. Mantén el préstamo siete años y acabas unos $13,500 por delante.

Mantener la fecha final

Ahora toma el mismo tipo del 6 % a un plazo de 27 años, para que el préstamo termine cuando lo habría hecho. La cuota es de unos $1,872, un ahorro de solo unos $191 al mes, y la regla rápida dice 32 meses. Sin embargo, contando el saldo, esta versión llega al equilibrio tras 24 meses, antes que la de 30 años, y te deja unos $14,900 por delante tras siete años.

Esta es la principal trampa del atajo de la cuota: favorece un préstamo que reinicia el reloj y subestima uno que mantiene tu fecha final. El saldo que aún debes es dinero real, y una comparación completa tiene que incluirlo.

Cuando el ahorro es demasiado pequeño

Prueba una bajada menor, del 7 % al 6,5 %, en un préstamo nuevo a 30 años. La cuota baja unos $167 al mes, y la regla rápida dice tres años. Tras siete años solo irías unos $2,900 por delante. Y si mantuvieras el préstamo nuevo hasta el final, costaría más: unos $383,000 de intereses en 30 años, frente a unos $369,000 pendientes en el préstamo actual en 27. Una pequeña bajada de tipo con un plazo reiniciado puede bajar la cuota y aun así costar más en total.

Qué comprobar antes de refinanciar

Cuánto tiempo mantendrás el préstamo. Esto lo decide todo. Si puedes mudarte antes del punto de equilibrio, los costes son una pérdida.

El coste total, no solo el tipo. Las comisiones del banco, la tasación y los gastos de registro suelen sumar unos pocos puntos del préstamo. Incluir los costes en el nuevo saldo evita pagarlos al contado, pero añade intereses.

El plazo. Compara un préstamo nuevo que termine cuando lo haría el actual, no solo uno nuevo a 30 años. También puedes elegir el plazo largo y seguir pagando la cuota antigua: la diferencia va al capital.

La evolución de los tipos. Los tipos de las encuestas semanales dan una idea de si una oferta es competitiva, pero tu propio tipo depende de tu historial crediticio, del importe del préstamo y de la parte de la vivienda que ya es tuya.

Haz tus propias cuentas con la calculadora de equilibrio de refinanciación, que cuenta el saldo pendiente además de las cuotas, y mira cómo se devuelve cada préstamo mes a mes en la calculadora de amortización de préstamos. Para entender por qué un plazo largo cuesta tanto más, lee cómo funciona la amortización.