Gastos notariales en Francia: cuánto prever al comprar una vivienda

Cuando compras una vivienda en Francia, el precio no es toda la factura. Además están los «gastos notariales» (frais de notaire), que se pagan en la firma. El nombre engaña: la mayor parte del dinero va al Estado y a las administraciones locales, y el notario solo lo recauda.

De qué se componen los gastos

Los impuestos de transmisión, la mayor parte. En vivienda usada, los impuestos de transmisión (droits de mutation) suponen alrededor del 5,81 % del precio en la mayoría de los departamentos: hasta el 4,5 % para el departamento, el 1,2 % para el municipio y una pequeña tasa de gestión para el Estado. Desde abril de 2025, los departamentos pueden subir su parte al 5 % hasta marzo de 2028, lo que lleva el total a cerca del 6,32 %; la mayoría lo ha hecho. Quienes compran por primera vez quedan excluidos de esa subida.

La retribución del notario. Los honorarios del notario (émoluments) los fija un decreto con una escala decreciente, así que son los mismos con cualquier notario. Para una vivienda típica suponen alrededor del 1 % del precio, IVA incluido.

Costes menores. Una contribución de seguridad inmobiliaria del 0,1 % del precio y los documentos que el notario solicita por ti (extractos catastrales, certificados urbanísticos) añaden un poco más.

Por qué la obra nueva cuesta mucho menos

El precio de una vivienda nueva ya incluye un 20 % de IVA, así que el impuesto de transmisión baja a cerca del 0,715 % del precio. Con la retribución del notario y los costes menores, el total suele ser del 2–3 % del precio, frente al 7–8 % en vivienda usada.

Un ejemplo práctico

En una vivienda usada de $300,000, solo los impuestos de transmisión son unos $17,400 al 5,81 %, o unos $19,000 donde el departamento aplicó la subida. Con la retribución del notario y los costes menores, el total queda en torno a $21,000–$24,000: el 7–8 % del precio. En una vivienda nueva del mismo precio, el impuesto ronda los $2,100 y el total, unos $6,000–$9,000.

Cómo rebajar la factura, legalmente

Detalla los muebles. Los muebles y equipamientos que se venden con la vivienda (cocina equipada, electrodomésticos) pueden figurar aparte en la escritura por un valor realista. Esa parte no paga impuestos de transmisión.

Fíjate en cómo se paga la agencia. Cuando los honorarios de la agencia los paga el comprador y figuran aparte, quedan fuera del precio sobre el que se calculan los impuestos.

Revisa las reglas para quien compra por primera vez. Quienes compran por primera vez quedan excluidos de la subida de 2025, y el tipo depende del departamento donde está la vivienda, así que la factura varía según la zona.

Los impuestos no se negocian. En compras grandes, los notarios pueden conceder un descuento limitado sobre sus propios honorarios, y merece la pena preguntar.

Cómo preverlos

Los bancos suelen esperar que tu aportación cubra al menos los gastos notariales, así que planifica tus ahorros en función de ellos. El simulador oficial de Service-Public.fr da una estimación por departamento y tipo de vivienda. Para ver el precio al que puedes aspirar con los gastos y la regla del 35 % en cuenta, usa la calculadora de capacidad de préstamo en Francia y lee la regla del 35 % de endeudamiento en Francia para saber cuánto te prestará un banco.