返済のしくみ：最初の返済がほとんど利息になる理由

住宅ローンの最初の明細に驚く人は少なくありません。1年返済しても、残高がほとんど減っていないからです。何もおかしくはありません。これが返済のしくみで、理解すれば繰り上げ返済や短い期間がなぜこれほど得なのかが分かります。

毎回の返済の内訳

固定金利のローンは、全期間を通じて返済額が同じです。毎月、金融機関はまず残っている残高に利息をかけます。残高 × 年利 ÷ 12です。返済額の残りが元金の返済になり、残高が減り、翌月の利息も減ります。返済額は、最後の返済で残高がちょうどゼロになるように決められています。

一つのローンを月ごとに

$300,000を金利6.5%、期間30年で借りるとします。毎月の返済額は約$1,896です。

最初の月の利息は、$300,000の6.5%を12で割った$1,625です。元金に回るのは約$271だけです。1年目全体では利息を約$19,401払い、元金は約$3,353しか減りません。払った額のおよそ85%が利息です。

内訳はゆっくりとしか変わりません。元金が利息を上回るのは233回目の返済、約20年後です。借入の半分を返し終えるのは257回目、21年以上たってからです。10年後には約$227,500を払っていますが、まだ約$254,300残っています。最後の返済では、利息は約$10です。

30年間で利息は約$382,600になり、借りた額を上回ります。

利息が前半に集中する理由

金融機関が最初だけ高く請求しているわけではありません。金利は毎月同じで、最初は残高がずっと大きいだけです。利息はまだ手元にあるお金の代金であり、ローンの初めにはそのほぼすべてを借りている状態です。

期間が長いと総額がずっと大きくなるのもこのためです。30年ローンは残高が高いまま長く続くので、より多くのお金に、より多くの月数、利息がかかります。15年ローンと30年ローンのガイドで詳しく比べています。

繰り上げ返済の効果

繰り上げ返済は利息の段階を飛ばし、そのまま元金に充てられます。減らした残高にはローンの残り期間ずっと利息がかからなくなるので、早い時期の繰り上げ返済ほど効果が大きくなります。

同じローンに毎月$200を上乗せすると、返済は360回ではなく277回で終わり、約7年早まります。利息の総額は約$279,200に下がり、約$103,400の節約です。決められた返済額は変わらず、ローンが早く終わるだけです。

繰り上げ返済の前に、繰り上げ返済手数料がないかを確認し、節約できる利息と、同じお金を他で運用した場合の収益を比べましょう。6.5%のローンを減らすのは確実な6.5%のリターンと同じですが、生活防衛資金や金利の高い借入の返済を優先すべき場合もあります。

返済予定表の読み方

返済予定表には、毎回の返済の利息、元金、残高が並びます。売却予定の時点でいくら残っているか、1年の利息がいくらか、借り換えで期間がいつリセットされるかといった、実際的な問いに答えてくれます。金融機関は毎月1円単位などで端数を処理するため、数字がわずかに異なることがあります。

自分のローンの返済予定表は、繰り上げ返済の有無も含めてローン返済予定表 計算ツールで、税金や保険を含めた毎月の総額は住宅ローン計算ツールで確認できます。金利の見直しを考えているなら、借り換えはいつ元が取れる？をご覧ください。