借り換えはいつ元が取れる？損益分岐点のしくみ

金利が下がるのは得に見えますが、借り換えは新しいローンであり、新たな諸費用を最初に払います。削減額がその費用を上回るまで新しいローンを続けて、はじめて元が取れます。その時点が損益分岐点で、それをどう測るかは、多くの借り換えの勧誘が認める以上に重要です。

簡易的な目安

一般的な目安は、借り換え費用を毎月の削減額で割る方法です。$6,000の費用で月$250削減できるなら、24か月で元が取れます。それより長く続ければ得、それより早く売却したり再度借り換えたりすれば損です。

この目安は最初のふるい分けには便利です。弱点は返済額しか見ないことで、返済額が下がっても総額が安くなるとは限りません。

例

金利7%、残り27年で$300,000の残高があり、毎月の返済は約$2,063だとします。金融機関から、新しい30年ローンで金利6%、諸費用$6,000という提案がありました。新しい返済額は約$1,799で、月約$265の削減です。簡易的な目安では、約23か月で元が取れます。

しかし新しいローンは、残り27年を30年に延ばしてもいます。返済額が下がった一部は金利の低下ではなく、元金の返済が遅くなったことによるものです。返済額に加えて各ローンの残高も数えると、本当の損益分岐点は25か月後です。7年続ければ、約$13,500得をします。

完済時期を変えない場合

今度は同じ金利6%で期間を27年にし、完済時期を変えないようにします。返済額は約$1,872で、削減は月約$191だけ、簡易的な目安では32か月です。ところが残高まで数えると、この場合は24か月で元が取れ、30年ローンより早く、7年後には約$14,900得をしています。

これが返済額だけで見る目安の最大の落とし穴です。期間をリセットするローンを有利に見せ、完済時期を変えないローンを不利に見せます。まだ残っている残高は本物のお金であり、きちんと比べるにはそれも含める必要があります。

削減額が小さすぎるとき

金利の下げ幅を小さくして、7%から6.5%へ、新しい30年ローンで考えます。返済額は月約$167下がり、簡易的な目安では3年です。7年後の得はわずか約$2,900です。さらに新しいローンを最後まで続けると、かえって高くつきます。30年間の利息は約$383,000で、今のローンの残り27年で払う約$369,000を上回ります。わずかな金利低下に期間のリセットが重なると、返済額は下がっても総額は増えることがあります。

借り換え前に確認すること

ローンを続ける期間。これがすべてを決めます。損益分岐点より前に引っ越す可能性があるなら、諸費用は損失になります。

金利だけでなく総費用。事務手数料、鑑定費用、登記などの費用は、合計で借入額の数パーセントになることがよくあります。諸費用を新しい借入に上乗せすれば現金は不要ですが、その分の利息がかかります。

期間。新たに30年で組むだけでなく、今のローンと同じ時期に完済するローンとも比べましょう。長い期間を選んで従来の返済額を払い続けることもでき、差額は元金の返済に回ります。

金利の動向。毎週の調査金利を見れば提案が競争力のあるものか分かりますが、実際の金利は信用力、借入額、持ち分によって変わります。

借り換え損益分岐 計算ツールなら、返済額に加えて残高も数えて自分の数字で試せます。各ローンが月ごとにどう返済されるかはローン返済予定表 計算ツールで確認できます。長い期間がなぜこれほど高くつくのかは返済のしくみをご覧ください。