フランスの公証人費用：住宅購入でいくら見込むか

フランスで住宅を買うとき、支払いは価格だけではありません。署名時に「公証人費用」（frais de notaire）がかかります。名前とは裏腹に、大半は国と地方自治体に入り、公証人はそれを徴収するだけです。

費用の内訳

最大の項目は移転税です。中古住宅の移転税（droits de mutation）は、多くの県で価格の約5.81%です。内訳は県が最大4.5%、市町村が1.2%、国の徴収手数料がわずかです。2025年4月から2028年3月まで、県は自らの分を5%まで引き上げることができ、合計は約6.32%になります。ほとんどの県が引き上げましたが、初めての購入者は対象外です。

公証人の報酬。公証人の報酬（émoluments）は政令で逓減制に定められているため、どの公証人を選んでも同じです。一般的な住宅では価格の約1%（付加価値税込み）です。

その他の小さな費用。価格の0.1%の不動産安全拠出金と、公証人が代わりに取り寄せる書類（土地台帳の抄本、都市計画証明書など）が少し加わります。

新築がずっと安い理由

新築住宅の価格にはすでに20%の付加価値税が含まれているため、移転税は価格の約0.715%に下がります。公証人の報酬とその他の費用を加えても、合計は通常価格の2〜3%で、中古住宅の7〜8%を大きく下回ります。

具体例

$300,000の中古住宅なら、移転税だけで5.81%で約$17,400、引き上げを適用した県では約$19,000です。公証人の報酬とその他の費用を加えると合計は約$21,000〜$24,000、価格の7〜8%になります。同じ価格の新築なら、移転税は約$2,100、合計は約$6,000〜$9,000です。

合法的に費用を抑える方法

家具を別記しましょう。住宅とともに売却される家具や設備（システムキッチン、家電など）は、妥当な価格で証書に別記できます。その部分には移転税がかかりません。

仲介手数料の払い方に注意。不動産会社の手数料を買い手が払い、別記されている場合、その額は税金の計算対象となる価格から除かれます。

初めての購入者向けのルールを確認しましょう。初めての購入者は2025年の引き上げの対象外で、税率は住宅のある県によって異なるため、費用は地域によって変わります。

税金そのものは交渉できません。高額の購入では、公証人が自らの報酬を一部割り引くことがあるので、尋ねてみる価値があります。

費用の見込み方

金融機関は通常、少なくとも公証人費用を自己資金でまかなうことを求めるので、それに合わせて貯蓄を計画しましょう。Service-Public.frの公式シミュレーターで、県と住宅の種類ごとに目安がわかります。費用と35%ルールを踏まえて目指せる価格はフランス借入可能額 計算ツールで、銀行がいくら貸すかはフランスの35%返済負担率ルールでご確認ください。