La règle des 28/36 expliquée : ce que les prêteurs vous laissent consacrer au logement

Avant de regarder le logement, le prêteur regarde vos revenus. Sa question est simple : quelle part de ce que vous gagnez la nouvelle mensualité prendrait-elle ? Aux États-Unis, la règle des 28/36 est la réponse classique, et une fois que l'on voit comment ses deux limites interagissent, on comprend vite ce qui plafonne réellement son budget.

Les deux ratios

Le ratio logement (28 %) ne couvre que le logement : capital et intérêts du prêt, taxe foncière, assurance habitation et charges de copropriété, en part de vos revenus mensuels bruts.

Le ratio d'endettement total (36 %) couvre le logement plus toutes vos autres mensualités régulières : prêt auto, prêt étudiant, minimums de carte de crédit. Le loyer que vous payez aujourd'hui, les factures et les courses ne comptent pas.

Les deux se mesurent par rapport aux revenus avant impôt. La limite qui laisse la plus petite mensualité de logement est celle qui s'applique.

Un exemple chiffré

Prenons un ménage qui gagne $96,000 par an, soit $8,000 par mois avant impôt, avec $60,000 d'épargne pour l'apport. La limite logement vaut 28 % de $8,000, soit $2,240 par mois pour le logement. La limite totale vaut 36 %, soit $2,880, moins ses autres crédits.

Avec un prêt auto de $500 par mois, la limite totale laisse $2,380 pour le logement. C'est plus que $2,240 : c'est donc la règle des 28 % qui s'applique. À un taux de 6,5 % sur 30 ans, avec une taxe foncière de 1,1 % du prix et $1,800 d'assurance par an, une mensualité de $2,240 permet un logement d'environ $341,000 : environ $1,777 de prêt, $313 de taxe et $150 d'assurance.

L'apport de $60,000 représente moins de 20 % de ce prix : un prêteur exigerait donc normalement aussi une assurance de prêt privée (PMI). L'exemple ne la compte pas ; l'inclure ferait encore un peu baisser le prix.

Portons maintenant les autres crédits à $900 par mois. La limite totale ne laisse plus que $1,980 pour le logement, et devient la plus stricte. Le prix abordable tombe à environ $305,000. $400 de crédit en plus par mois ont coûté environ $36,000 de logement.

Ce qui fait varier la réponse

Les crédits en cours. Quand le ratio d'endettement total s'applique, chaque mensualité que vous payez déjà sort directement de votre budget logement. Solder un petit crédit avant de déposer votre demande peut augmenter le prix accessible davantage qu'une augmentation de salaire.

Le taux du prêt. Vos revenus fixent la mensualité ; un taux plus élevé en laisse donc moins pour rembourser le prix. Dans le premier exemple, le même ménage pourrait viser environ $369,000 à 5,5 %, mais seulement environ $317,000 à 7,5 %.

La taxe foncière et l'assurance. Elles comptent dans les 28 % : une commune à forte taxe ou un marché de l'assurance cher font baisser le prix, à revenus et taux égaux.

L'apport. L'épargne s'ajoute directement au prix : elle achète du logement sans alourdir la mensualité.

Les prêteurs américains acceptent souvent plus de 36 %

La règle des 28/36 est un repère américain, pas une loi. Aux États-Unis, beaucoup de prêteurs acceptent un taux d'endettement total de 43 % ou plus pour les bons dossiers, et certains programmes de prêt vont plus loin. Les autres pays fixent leurs propres limites : en France, par exemple, les prêteurs doivent en général maintenir l'ensemble des mensualités de crédit, assurance comprise, sous 35 % des revenus. Vous pouvez saisir les ratios de votre prêteur dans les options avancées du calculateur. Mais relever la limite totale n'aide que si c'est elle qui s'applique. Dans le premier exemple, la passer de 36 % à 43 % ne change rien, car la limite logement de 28 % était déjà plus basse.

Un accord plus élevé n'est pas non plus une raison d'emprunter davantage. Le prêteur ne voit ni la garde des enfants, ni l'épargne retraite, ni les travaux que tout logement finit par demander. Considérez le résultat 28/36 comme un plafond, et vérifiez que la mensualité complète laisse de la place pour le reste de votre vie.

Ce que la règle ne prend pas en compte

L'assurance de prêt privée (PMI), généralement exigée quand l'apport est inférieur à 20 %, alourdit la mensualité et réduit le prix accessible. Les frais d'acquisition se paient comptant à l'achat : ne les comptez pas dans l'épargne destinée à l'apport. Et comme la règle utilise les revenus avant impôt, la même mensualité pèse plus lourd dans ce qui arrive réellement sur votre compte.

Trouvez votre propre limite avec le calculateur de capacité d'achat immobilier, vérifiez la mensualité complète avec le calculateur de prêt immobilier, et voyez si acheter vaut mieux que louer dans louer ou acheter : pourquoi la réponse dépend de la durée.