Prêt sur 15 ans ou sur 30 ans : ce que disent vraiment les chiffres

Choisir la durée d'un prêt immobilier semble un détail à côté du choix du logement, mais c'est l'une des décisions financières les plus importantes de tout l'achat. Le même prêt peut coûter bien plus de $200,000 d'intérêts en plus ou en moins selon le temps que vous mettez à le rembourser. Le bon choix dépend moins des calculs que de ce que vous faites de l'argent que cette décision libère.

L'exemple

Prenons un logement à $400,000 avec 20% d'apport, soit un prêt de $320,000. Les prêts courts sont souvent proposés à un taux plus bas : supposons 6.5% sur 30 ans et 5.75% sur 15 ans. Ces taux ne sont qu'une illustration ; utilisez ceux qu'on vous propose réellement.

Prêt sur 30 ans à 6.5% : une mensualité d'environ $2,023 en capital et intérêts, et environ $408,000 d'intérêts sur toute la durée du prêt.

Prêt sur 15 ans à 5.75% : une mensualité d'environ $2,657, et environ $158,000 d'intérêts au total.

Le prêt sur 15 ans coûte environ $635 de plus chaque mois, et fait économiser environ $250,000 d'intérêts. Il se termine aussi quinze ans plus tôt.

Pourquoi l'écart est si grand

Deux effets s'additionnent. Le prêt court a généralement un taux plus bas, mais l'effet le plus fort est le temps. Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, et un prêt sur 15 ans le rembourse beaucoup plus vite. Au bout de dix ans, l'emprunteur sur 30 ans doit encore environ $271,000 — l'essentiel du prêt initial — tandis que l'emprunteur sur 15 ans ne doit plus qu'environ $138,000.

Dans les premières années d'un prêt sur 30 ans, l'essentiel de chaque mensualité part en intérêts. Ce n'est pas une astuce : c'est simplement ce qui arrive quand un capital important porte intérêt longtemps. Raccourcir la durée, c'est réduire le nombre d'années pendant lesquelles ce capital reste élevé.

Les arguments en faveur du prêt sur 30 ans

Une mensualité obligatoire plus faible, c'est de la souplesse, et la souplesse a une vraie valeur. Les $635 supplémentaires par mois peuvent constituer une épargne de précaution, couvrir une perte d'emploi ou l'arrivée d'un enfant, ou être investis. Si cet argent est placé et rapporte plus que le taux du prêt après impôt, l'emprunteur sur 30 ans peut finir gagnant — à condition d'investir réellement la différence, chaque mois, pendant des années, et avec des rendements jamais garantis.

Une mensualité plus faible facilite aussi l'obtention du prêt, car les prêteurs comparent la mensualité à vos revenus.

Les arguments en faveur du prêt sur 15 ans

Le prêt sur 15 ans est une épargne forcée dont le rendement garanti est égal aux intérêts évités. Il convient aux personnes qui ont déjà une épargne de côté, dont les revenus couvrent largement la mensualité plus élevée et qui veulent être pleinement propriétaires avant la retraite ou avant les études des enfants. Il supprime aussi la tentation de dépenser la différence.

La voie médiane : un prêt sur 30 ans avec remboursements supplémentaires

Il existe une troisième option. Prenez le prêt sur 30 ans pour sa mensualité obligatoire plus faible, puis remboursez davantage quand vous le pouvez. Verser $635 de plus par mois sur le prêt sur 30 ans ci-dessus — soit le même total que la mensualité sur 15 ans — le solde en environ 16 ans et économise environ $208,000 d'intérêts. C'est moins que l'économie du prêt sur 15 ans, car le taux est plus élevé, mais vous gardez la possibilité de revenir à la mensualité la plus basse lors d'une année difficile.

Même un montant plus faible aide. $200 de plus par mois sur le prêt sur 30 ans le soldent en environ 23 ans et économisent environ $105,000 d'intérêts. Avant de compter sur cette stratégie, vérifiez que votre prêteur accepte les remboursements anticipés sans pénalité et les impute bien sur le capital.

Les questions à se poser avant de choisir

Pouvez-vous assumer la mensualité la plus élevée avec de la marge, après avoir épargné pour les imprévus et la retraite ? Vos revenus sont-ils stables ? Risquez-vous de déménager ou de renégocier dans quelques années, auquel cas l'économie d'intérêts à long terme compte moins ? Et investiriez-vous vraiment la différence avec le prêt le plus long ? Des réponses honnêtes à ces questions tranchent généralement la décision plus vite que n'importe quel tableau de chiffres.

Comparez les deux durées avec votre prix, votre taux et votre apport dans le calculateur de prêt immobilier. Il affiche la mensualité avec taxe et assurance, le total des intérêts, une comparaison sur 15/20/30 ans et l'économie permise par des remboursements supplémentaires. Si vous hésitez entre rembourser votre prêt plus vite et investir, le calculateur d'intérêts composés montre ce que la différence mensuelle pourrait devenir.