Taux d'endettement : la règle des 35 % et ce que les banques vous prêtent

Aux États-Unis, les prêteurs combinent deux ratios et toute une gamme de programmes de prêt. En France, un seul chiffre décide de la plupart des prêts immobiliers : la part de vos revenus que prendraient toutes vos mensualités. Savoir exactement ce qu'il contient vous dit combien vous pouvez emprunter avant même de rencontrer une banque.

La règle en une phrase

Depuis janvier 2022, les banques doivent appliquer une règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : les mensualités d'un emprunteur, assurance comprise, ne peuvent dépasser 35 % de ses revenus nets, et un prêt immobilier ne peut durer plus de 25 ans. La durée peut atteindre 27 ans quand le remboursement commence plus tard, pour un logement neuf ou un achat avec travaux.

Comment le ratio est calculé

Le taux d'endettement, c'est l'ensemble des mensualités divisé par les revenus nets mensuels. Les mensualités comprennent le nouveau prêt immobilier avec son assurance, tous les crédits que vous gardez (voiture, crédit à la consommation, prêt étudiant) et les pensions alimentaires versées. Le loyer que vous cesserez de payer, les dépenses courantes, l'énergie et la taxe foncière n'en font pas partie.

Les revenus, ce sont les revenus nets avant impôt : salaires après charges sociales, pensions et autres revenus réguliers. Les banques retiennent souvent les loyers perçus à environ 70 %, pour tenir compte des mois vides et des charges, et peuvent lisser ou exclure primes et revenus irréguliers.

Un exemple chiffré

Prenons un foyer avec $5,000 de revenus nets par mois et un crédit auto de $250. 35 % de $5,000, c'est $1,750 : après le crédit auto, il reste donc $1,500 par mois pour le prêt immobilier, assurance comprise.

À 3,5 % sur 25 ans, avec une assurance emprunteur à 0,3 % du montant emprunté par an, cette mensualité permet un prêt d'environ $285,000. Sur 20 ans, la même mensualité ne permet qu'environ $248,000. Solder d'abord le crédit auto porterait le montant sur 25 ans à environ $333,000.

La marge de flexibilité de 20 %

La règle n'est pas absolue. Chaque trimestre, les banques peuvent accorder jusqu'à 20 % de leurs nouveaux prêts immobiliers hors des deux limites. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l'achat d'une résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Les banques choisissent à qui l'accorder, en général des emprunteurs dont l'épargne ou le reste à vivre rendent le risque faible : c'est une possibilité, pas une chose sur laquelle compter.

Le reste à vivre compte aussi

Rester sous 35 % ne garantit pas un prêt. Les banques regardent aussi le reste à vivre une fois toutes les mensualités payées. Les mêmes 35 % laissent bien plus pour vivre avec des revenus élevés qu'avec des revenus modestes, et une famille de quatre personnes a besoin de plus qu'une personne seule. L'épargne, la stabilité de l'emploi et la tenue des comptes comptent aussi.

Comment augmenter votre capacité d'emprunt

Soldez d'abord les petits crédits. Chaque mensualité déjà en cours s'impute directement sur les 35 %. Rembourser un crédit auto ou à la consommation avant votre demande peut ajouter des dizaines de milliers au montant empruntable.

Comparez l'assurance emprunteur. Comme l'assurance compte dans les 35 %, un contrat moins cher libère de la place pour le prêt. Vous pouvez choisir un autre assureur que votre banque, et depuis 2022 la loi Lemoine permet d'en changer à tout moment pendant le prêt.

Utilisez toute la durée. Passer de 20 à 25 ans augmente le montant empruntable, au prix de plus d'intérêts sur la durée du prêt.

Apportez un apport. Votre épargne ne change pas le prêt accordé, mais elle augmente le prix que vous pouvez payer et couvre en général les frais de notaire, que les banques aiment voir financés par l'épargne. Voir frais de notaire : combien prévoir.

Comparaison avec les États-Unis

Aux États-Unis, les prêteurs appliquent le repère des 28/36, qui compte la taxe foncière, l'assurance habitation et les charges de copropriété dans la dépense de logement et les rapporte aux revenus avant impôt. La règle française laisse ces coûts de côté, compte plutôt l'assurance emprunteur, utilise les revenus nets, et c'est une réglementation contraignante, pas un simple repère. Le guide de la règle des 28/36 explique la version américaine.

Calculez votre propre montant avec le simulateur de capacité d'emprunt, qui applique la règle des 35 %, assurance comprise, et les frais de notaire pour donner le prix que vous pouvez viser.