Louer ou acheter : pourquoi la réponse dépend de la durée

« Payer un loyer, c'est jeter l'argent par les fenêtres » n'est qu'à moitié vrai. Le loyer n'achète rien que vous gardez, mais la propriété a aussi son argent perdu : intérêts, taxe foncière, assurance, entretien, et les frais pour acheter et revendre. La vraie question est de savoir quel tas est le plus gros, et la réponse change selon la durée pendant laquelle vous restez.

Une comparaison équitable

Comparez deux ménages qui partent avec la même épargne. L'acheteur la consacre à l'apport et aux frais d'acquisition. Le locataire place le même montant. Chaque mois, celui des deux choix qui coûte le moins place la différence. À la fin, l'acheteur vend le logement, paie les frais de vente et solde le prêt, puis on compare les deux patrimoines.

C'est plus juste que de comparer le loyer à la mensualité du prêt, car cela compte ce que l'argent du locataire aurait pu rapporter, et tous les coûts de la propriété, pas seulement le prêt.

L'exemple

Prenons un logement à $400,000, ou la location d'un logement comparable pour $2,200 par mois. L'acheteur apporte 20 % à un taux de 6,5 % sur 30 ans, paie 3 % de frais d'achat et paiera 6 % pour vendre, avec une taxe foncière de 1,1 %, $1,800 d'assurance par an et 1 % d'entretien par an. Le prix du logement et le loyer augmentent tous deux de 3 % par an, et l'argent placé rapporte 6 %.

Le premier mois, la propriété coûte environ $2,873 tout compris, contre $2,200 de loyer. Après trois ans, la location mène d'environ $32,700, surtout parce que les frais d'achat et de vente ne sont pas encore amortis. Après dix ans, la location mène encore d'environ $14,900. L'achat prend l'avantage la 14e année, et après 15 ans il mène d'environ $10,700.

Le ratio prix/loyer

Le filtre le plus rapide est le ratio prix/loyer : le prix du logement divisé par un an de loyer pour un logement comparable. Dans l'exemple, $400,000 ÷ $26,400 donne environ 15. Selon une règle empirique du site immobilier américain Trulia, encore très citée, l'achat tend à l'emporter avec un ratio de 15 ou moins, la location l'emporte généralement de 16 à 20, et nettement au-delà de 20. C'est un filtre grossier : il ignore votre taux, vos frais et la durée pendant laquelle vous restez.

L'exemple montre à quel point le ratio pèse. Changez seulement le loyer : à $2,800 par mois (un ratio d'environ 12), l'achat prend l'avantage la 4e année et mène d'environ $96,000 après dix ans. À $1,600 (un ratio d'environ 21), la location mène d'environ $126,000 après dix ans et l'achat ne la rattrape pas en 40 ans.

Ce qui fait aussi pencher la balance

La durée pendant laquelle vous restez. Les frais d'achat et de vente ne se paient qu'une fois : ils pèsent lourd sur quelques années et s'effacent sur beaucoup. Si vous risquez de déménager d'ici cinq ans, louer l'emporte généralement.

La hausse des prix immobiliers. Dans l'exemple, une hausse de 5 % par an fait gagner l'achat dès la 4e année ; une hausse de 1 % repousse le point d'équilibre à la 30e année. Les prix montent en moyenne sur de longues périodes, mais pas partout, ni à chaque décennie.

Le rendement de l’argent du locataire. La location ne l'emporte que si l'épargne est réellement placée. De l'argent laissé sur un compte courant avantage l'achat, car le logement est alors la seule chose qui prend de la valeur.

Le taux du prêt. Un taux plus élevé augmente le coût de la propriété sans augmenter la valeur du logement, et repousse le point d'équilibre.

Ce que les chiffres ne disent pas

La fiscalité peut faire pencher la réponse dans les deux sens : avantages sur les intérêts d'emprunt, exonération de plus-value sur la résidence principale et imposition des placements du locataire dépendent tous de votre pays. Il en va de même pour ce qu'aucun calculateur ne chiffre : la liberté de déménager, la stabilité d'un logement que vous maîtrisez, ou le stress d'une grosse réparation.

Testez votre propre cas avec le calculateur louer ou acheter, et vérifiez le prix que vos revenus permettent avec le calculateur de capacité d'achat immobilier ou dans la règle des 28/36 : quel logement pouvez-vous vous offrir ?