Comment fonctionne l'amortissement : pourquoi les premières mensualités sont surtout des intérêts

Beaucoup d'emprunteurs sont surpris par leur premier relevé de prêt : après un an de mensualités, le capital restant dû a à peine bougé. Rien d'anormal. C'est ainsi que fonctionne l'amortissement, et le comprendre explique pourquoi les remboursements anticipés et les durées courtes font tant économiser.

Comment chaque échéance se répartit

Un prêt à taux fixe a la même mensualité pendant toute sa durée. Chaque mois, le prêteur facture d'abord les intérêts sur le capital que vous devez encore : le capital restant × le taux annuel ÷ 12. Le reste de la mensualité rembourse le capital, ce qui réduit le capital restant, ce qui réduit les intérêts du mois suivant. La mensualité est calculée pour que le capital tombe exactement à zéro à la dernière échéance.

Un prêt, mois par mois

Prenons un prêt de $300,000 à 6,5 % sur 30 ans. La mensualité est d'environ $1,896.

Le premier mois, les intérêts valent 6,5 % de $300,000, divisés par 12 : $1,625. Seuls $271 environ vont au capital. Sur toute la première année, vous payez environ $19,401 d'intérêts et ne remboursez qu'environ $3,353 de capital : près de 85 % de ce que vous avez versé étaient des intérêts.

La répartition évolue lentement. Le capital ne dépasse les intérêts qu'à l'échéance 233, après près de 20 ans. La moitié du prêt n'est remboursée qu'après l'échéance 257, soit plus de 21 ans. Au bout de dix ans, vous avez versé environ $227,500, mais vous devez encore environ $254,300. À la dernière échéance, les intérêts ne sont plus que d'environ $10.

Sur 30 ans, le prêt coûte environ $382,600 d'intérêts, plus que la somme empruntée.

Pourquoi les intérêts sont concentrés au début

Le prêteur ne facture pas plus cher au début. Le taux est le même chaque mois ; il s'applique simplement à un capital bien plus élevé au départ. Les intérêts sont le prix de l'argent que vous détenez encore, et au début du prêt vous en détenez presque la totalité.

C'est aussi pourquoi une durée longue coûte tellement plus. Un prêt sur 30 ans garde un capital élevé plus longtemps : les intérêts portent sur plus d'argent pendant plus de mois. Le guide prêt sur 15 ans ou sur 30 ans compare les deux en détail.

Ce que font les remboursements anticipés

Un remboursement anticipé saute l'étape des intérêts et va directement au capital. Tout le capital qu'il efface cesse de produire des intérêts pour le reste du prêt : l'argent versé tôt est donc celui qui fait le plus économiser.

Ajoutez $200 par mois au même prêt et il est soldé après 277 échéances au lieu de 360 : environ sept ans plus tôt. Le total des intérêts tombe à environ $279,200, soit une économie d'environ $103,400. La mensualité obligatoire ne change pas ; le prêt se termine simplement plus tôt.

Avant de rembourser par anticipation, vérifiez que votre prêt ne prévoit pas de pénalités de remboursement anticipé, et comparez les intérêts économisés avec ce que la même somme pourrait rapporter ailleurs. Rembourser un prêt à 6,5 % équivaut à un rendement garanti de 6,5 % ; une épargne de précaution ou une dette plus chère peuvent malgré tout passer avant.

Lire un tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement liste chaque échéance avec ses intérêts, son capital et le capital restant dû. Il répond à des questions concrètes : combien vous devrez encore au moment où vous prévoyez de vendre, combien d'intérêts vous coûte une année, et quand un refinancement remettrait le compteur à zéro. Les chiffres de votre banque peuvent différer de quelques centimes, car les prêteurs arrondissent chaque mois au centime.

Consultez le tableau complet de votre propre prêt, avec ou sans remboursements anticipés, dans le calculateur de tableau d'amortissement, ou le coût mensuel complet avec taxe et assurance dans le calculateur de prêt immobilier. Vous envisagez un nouveau taux ? Lisez quand un refinancement devient-il rentable ?