Quand un refinancement devient-il rentable ? Le seuil de rentabilité expliqué

Un taux plus bas ressemble à de l'argent gratuit, mais un refinancement est un nouveau prêt, avec de nouveaux frais payés d'avance. Il n'est rentable que si vous gardez le nouveau prêt assez longtemps pour que les économies couvrent ces frais. Ce moment est le seuil de rentabilité, et la façon de le mesurer compte plus que ne l'admettent la plupart des offres de refinancement.

La règle rapide

Le raccourci habituel divise les frais de refinancement par l'économie mensuelle. Payez $6,000 de frais pour économiser $250 par mois et vous êtes à l'équilibre après 24 mois. Gardez le prêt plus longtemps et vous êtes gagnant ; vendez ou refinancez à nouveau plus tôt et vous avez perdu de l'argent.

Ce raccourci est un bon premier filtre. Sa faiblesse est qu'il ne regarde que la mensualité, et une mensualité plus basse ne veut pas toujours dire un prêt moins cher.

L'exemple

Supposons que vous deviez $300,000 à 7 %, avec 27 ans restants : une mensualité d'environ $2,063. Un prêteur propose 6 % sur un nouveau prêt de 30 ans, avec $6,000 de frais. La nouvelle mensualité est d'environ $1,799, soit une économie d'environ $265 par mois. La règle rapide indique un équilibre après environ 23 mois.

Mais le nouveau prêt allonge aussi vos 27 ans restants à 30. Une partie de la baisse de mensualité vient d'un remboursement plus lent du capital, pas du taux plus bas. Comptez le capital restant dû sur chaque prêt en plus des mensualités, et le vrai seuil de rentabilité arrive après 25 mois. Gardez le prêt sept ans et vous finissez gagnant d'environ $13,500.

Garder sa date de fin

Prenons maintenant le même taux de 6 % sur 27 ans, pour que le prêt se termine à la même date qu'avant. La mensualité est d'environ $1,872, soit seulement environ $191 d'économie par mois, et la règle rapide indique 32 mois. Pourtant, en comptant le capital restant, cette version atteint l'équilibre après 24 mois, plus tôt que celle sur 30 ans, et vous laisse gagnant d'environ $14,900 après sept ans.

C'est le principal piège du raccourci par la mensualité : il flatte un prêt qui remet le compteur à zéro et sous-estime celui qui garde votre date de fin. Le capital que vous devez encore est de l'argent bien réel, et une comparaison complète doit en tenir compte.

Quand l'économie est trop faible

Essayez une baisse plus modeste, de 7 % à 6,5 %, sur un nouveau prêt de 30 ans. La mensualité baisse d'environ $167, et la règle rapide indique trois ans. Après sept ans, vous ne seriez gagnant que d'environ $2,900. Et si vous gardiez le nouveau prêt jusqu'au bout, il coûterait plus cher : environ $383,000 d'intérêts sur 30 ans, contre environ $369,000 encore dus sur le prêt actuel en 27 ans. Une petite baisse de taux avec une durée remise à zéro peut réduire la mensualité tout en coûtant plus au total.

Ce qu'il faut vérifier avant de refinancer

Combien de temps vous garderez le prêt. C'est ce qui décide de tout. Si vous risquez de déménager avant le seuil de rentabilité, les frais sont perdus.

Le coût complet, pas seulement le taux. Frais de dossier, d'expertise et de garantie représentent souvent quelques pour cent du prêt. Intégrer les frais au nouveau capital évite de les payer comptant, mais ajoute des intérêts.

La durée. Comparez un nouveau prêt qui se termine à la même date que l'actuel, pas seulement un nouveau prêt sur 30 ans. Vous pouvez aussi prendre la durée longue et continuer à payer l'ancienne mensualité : la différence va au capital.

L'évolution des taux. Les taux des enquêtes hebdomadaires donnent une idée de la compétitivité d'une offre, mais votre propre taux dépend de votre dossier, du montant emprunté et de votre part de propriété.

Faites vos propres calculs avec le calculateur de rentabilité d'un refinancement, qui compte le capital restant dû en plus des mensualités, et voyez comment chaque prêt se rembourse mois par mois dans le calculateur de tableau d'amortissement. Pour comprendre pourquoi une durée longue coûte tellement plus, lisez comment fonctionne l'amortissement.