Frais de notaire : combien prévoir pour un achat immobilier

Quand on achète un logement en France, le prix n'est pas toute la facture. S'y ajoutent les « frais de notaire », payés à la signature. Le nom est trompeur : l'essentiel de la somme va à l'État et aux collectivités locales, le notaire se contentant de la collecter.

De quoi se composent les frais

Les droits de mutation, la plus grosse part. Dans l'ancien, les droits de mutation représentent environ 5,81 % du prix dans la plupart des départements : jusqu'à 4,5 % pour le département, 1,2 % pour la commune, et de petits frais d'assiette pour l'État. Depuis avril 2025, les départements peuvent porter leur part à 5 % jusqu'en mars 2028, ce qui fait passer le total à environ 6,32 % ; la plupart l'ont fait. Les primo-accédants sont exclus de cette hausse.

La rémunération du notaire. Les émoluments du notaire sont fixés par décret selon un barème dégressif : ils sont donc les mêmes quel que soit le notaire choisi. Pour un logement courant, ils représentent environ 1 % du prix, TVA comprise.

Les petits frais. Une contribution de sécurité immobilière de 0,1 % du prix, et les documents que le notaire commande pour vous (extraits cadastraux, certificats d'urbanisme), ajoutent un peu plus.

Pourquoi c'est bien moins cher dans le neuf

Le prix d'un logement neuf comprend déjà 20 % de TVA : les droits de mutation tombent donc à environ 0,715 % du prix. Avec la rémunération du notaire et les petits frais, le total est en général de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Un exemple chiffré

Pour un logement ancien à $300,000, les seuls droits de mutation représentent environ $17,400 à 5,81 %, ou environ $19,000 là où le département a appliqué la hausse. Avec la rémunération du notaire et les petits frais, le total atteint environ $21,000 à $24,000, soit 7 à 8 % du prix. Pour un logement neuf au même prix, les droits sont plutôt de $2,100 et le total d'environ $6,000 à $9,000.

Comment réduire la facture, légalement

Listez le mobilier. Les meubles vendus avec le logement (cuisine équipée, électroménager) peuvent figurer à part dans l'acte, à une valeur réaliste. Cette part n'est pas soumise aux droits de mutation.

Regardez qui paie les frais d'agence. Quand les honoraires de l'agence sont à la charge de l'acquéreur et indiqués à part, ils sont exclus du prix sur lequel les taxes sont calculées.

Vérifiez les règles pour les primo-accédants. Les primo-accédants sont exclus de la hausse de 2025, et le taux dépend du département du logement : la facture varie donc selon la zone.

Les taxes elles-mêmes ne se négocient pas. Sur les achats importants, les notaires peuvent accorder une remise limitée sur leurs propres émoluments : cela vaut la peine de demander.

Comment les prévoir

Les banques attendent en général que votre apport couvre au moins les frais de notaire : prévoyez votre épargne en conséquence. Le simulateur officiel de Service-Public.fr donne une estimation par département et par type de logement. Pour voir le prix que vous pouvez viser une fois les frais et la règle des 35 % pris en compte, utilisez le simulateur de capacité d'emprunt, et lisez la règle des 35 % de taux d'endettement pour savoir combien une banque vous prêtera.