Tasa de capitalización frente a rentabilidad cash-on-cash, explicadas con un solo ejemplo

Estas dos métricas se confunden constantemente porque ambas describen lo bien que rinde una propiedad, pero responden a preguntas distintas y pueden apuntar en direcciones opuestas en exactamente la misma operación.

El ejemplo

Supón que estás viendo una propiedad de $400,000 que genera $28,000 al año de ingreso operativo neto (NOI): el alquiler tras vacancia y gastos operativos, antes de cualquier cuota de hipoteca.

La tasa de capitalización pregunta: si pagara todo al contado, ¿qué rentabilidad generarían estos ingresos? Es simplemente $28,000 ÷ $400,000 = 7%. No importa cómo pienses pagar realmente la propiedad: la tasa de capitalización supone siempre un comprador al contado.

La rentabilidad cash-on-cash plantea una pregunta completamente distinta: dada la forma en que realmente financio esto, ¿qué rentabilidad obtengo sobre mi efectivo real? Supón que pones 25% de entrada ($100,000) más $8,000 en gastos de cierre: $108,000 de tu propio dinero. Tu hipoteca sobre los $300,000 restantes cuesta $19,000 al año en capital e intereses. Tu flujo de caja real es $28,000 − $19,000 = $9,000. La rentabilidad cash-on-cash es $9,000 ÷ $108,000 = 8.3%.

La misma propiedad y los mismos ingresos: una tasa de capitalización del 7% y una rentabilidad cash-on-cash del 8.3%. La diferencia se explica por completo por el apalancamiento.

Por qué el apalancamiento puede funcionar en ambos sentidos

En el ejemplo anterior, endeudarse ayudó, porque la rentabilidad de la propiedad (su tasa de capitalización) superaba el coste efectivo de la hipoteca. Cuando esa relación se invierte —cuando tu tipo de interés es mayor que la tasa de capitalización— el apalancamiento juega en tu contra y la rentabilidad cash-on-cash cae por debajo de la tasa de capitalización en lugar de superarla. Es la intuición más importante que hay que construir sobre el inmueble apalancado: la deuda amplifica lo que la operación subyacente ya estaba haciendo, para bien o para mal.

Haz la misma operación con un tipo hipotecario del 7.5%. El préstamo de $300,000 cuesta ahora unos $25,170 al año a 30 años. El flujo de caja baja a $28,000 − $25,170 = $2,830, y la rentabilidad cash-on-cash baja a $2,830 ÷ $108,000 = 2.6%. El inmueble no ha cambiado y su tasa de capitalización sigue siendo del 7%; solo ha cambiado el precio del dinero prestado.

La prueba de equilibrio: tasa de capitalización frente a constante del préstamo

Hay una forma rápida de saber de antemano de qué lado cae una operación. Divide la cuota anual de la hipoteca entre el importe del préstamo. Los bancos lo llaman constante del préstamo, y recoge tanto el tipo de interés como la velocidad de amortización.

En la primera versión del ejemplo, $19,000 ÷ $300,000 da una constante del préstamo de alrededor del 6.3%, por debajo de la tasa de capitalización del 7%, así que el dinero prestado rinde más de lo que cuesta y el apalancamiento eleva la rentabilidad cash-on-cash. Con un tipo del 7.5%, la constante ronda el 8.4%, por encima de la tasa de capitalización, así que endeudarse reduce la rentabilidad. Si la tasa de capitalización supera la constante del préstamo, la deuda ayuda; si es menor, perjudica.

Lo que la rentabilidad cash-on-cash deja fuera

La rentabilidad cash-on-cash solo cuenta el dinero que llega a tu cuenta cada año. Parte de cada cuota hipotecaria amortiza capital, lo que crea patrimonio aunque nunca lo veas como efectivo. El inmueble también puede revalorizarse o perder valor, y las normas fiscales sobre amortizaciones e intereses pueden cambiar lo que te quedas. Nada de esto aparece en ninguno de los dos indicadores.

Por eso una operación con una rentabilidad cash-on-cash modesta puede seguir siendo una inversión razonable a largo plazo, y una alta no es automáticamente segura. Si quieres todas las fuentes de rentabilidad en un solo lugar (flujo de caja, amortización del capital y revalorización), necesitas una visión de rentabilidad total en vez de un único ratio.

Lo que la tasa de capitalización deja fuera

La tasa de capitalización también tiene sus puntos ciegos. Es una foto de los ingresos de un solo año, así que no dice nada de la subida de alquileres, las reparaciones próximas o un contrato que termina el mes que viene. Además depende por completo de cómo se calculó el ingreso operativo neto. Un vendedor que omite la desocupación o el mantenimiento puede hacer que cualquier inmueble parezca tener una tasa alta, por eso compensa recalcular ese ingreso tú mismo en lugar de fiarte del anuncio.

¿Cuál deberías usar?

Usa la tasa de capitalización para comparar propiedades o mercados con independencia de la financiación: es la métrica más limpia para comparar en igualdad de condiciones. Usa la rentabilidad cash-on-cash para juzgar cómo rendirá una operación concreta con las condiciones concretas de tu préstamo, que es lo que realmente determina tu flujo de caja anual. Los inversores serios siguen ambas, sobre la misma operación, una junto a otra.

Un orden sensato es filtrar primero con la tasa de capitalización, que indica si el inmueble rinde lo suficiente por sí mismo, y después comprobar la rentabilidad cash-on-cash con el préstamo que de verdad puedes conseguir. Un inmueble que solo funciona gracias a una financiación barata o poco habitual merece una segunda revisión antes de comprometerte.

Para juzgar mejor la primera cifra, lee ¿qué es una buena tasa de capitalización? Después pruébalo tú mismo con la calculadora de tasa de capitalización y la calculadora de rentabilidad cash-on-cash, o consigue la imagen completa de una vez con la calculadora de inversión inmobiliaria.