Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ? Tout dépend de ce que vous achetez

« Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ? » est l'une des questions les plus recherchées en investissement immobilier, et la réponse honnête est qu'il n'existe pas de chiffre unique. Le taux de capitalisation est le prix que le marché attribue à un flux de revenus locatifs, et ce prix dépend de la sécurité, de la stabilité et des perspectives de croissance de ces revenus. Un taux de 5% peut être une bonne affaire et un taux de 10% une mauvaise.

Petit rappel de la formule

Taux de capitalisation = revenu net d'exploitation ÷ valeur du bien × 100. Le revenu net d'exploitation correspond à une année de loyers, moins la vacance, moins les charges d'exploitation comme les taxes, l'assurance, l'entretien et la gestion. Il exclut le prêt : le taux de capitalisation décrit donc le bien, pas le crédit de l'acheteur. Un immeuble qui produit $30,000 de revenu net et se vend $500,000 a un taux de capitalisation de 6%.

Pourquoi un taux plus élevé n'est pas forcément meilleur

Pour un acheteur, un taux de capitalisation plus élevé signifie plus de revenu par unité de prix, d'où la tentation d'y voir une note. Mais les marchés sont rarement aussi généreux. Les taux sont élevés quand les acheteurs exigent un revenu supplémentaire pour compenser quelque chose : une zone à la demande faible, un immeuble ancien qui nécessitera de gros travaux, des baux courts, des locataires peu fiables ou des loyers appelés à baisser.

Les taux sont bas quand les acheteurs acceptent moins de revenu aujourd'hui parce qu'ils voient moins de risque ou plus de croissance : un emplacement de premier ordre, un immeuble neuf, des baux longs avec des locataires solides ou un marché où les loyers montent. Un taux bas, c'est le marché qui dit « ce revenu est sûr et devrait croître » ; un taux élevé, c'est le marché qui dit « prouvez-le ».

Ce qui fait bouger les taux de capitalisation

L'emplacement. Les grandes villes liquides, avec beaucoup d'acheteurs et de locataires, se négocient généralement à des taux plus bas que les petites villes, où le départ d'un seul employeur peut vider une rue.

Le type de bien. Chaque type de bien porte des risques différents. Un immeuble d'appartements avec de nombreux petits locataires répartit le risque de vacance ; un bâtiment occupé par un seul locataire commercial est soit entièrement loué, soit complètement vide.

L'état et l'âge. Un bien qui aura bientôt besoin d'une nouvelle toiture devrait se négocier à un taux plus élevé, car une partie de ses revenus repartira directement dans le bâtiment.

Les taux d'intérêt. Les taux de capitalisation suivent en général le coût de l'emprunt et le rendement des obligations sûres, souvent avec un décalage. Quand les placements sûrs rapportent davantage, les acheteurs exigent aussi plus de l'immobilier, ce qui pousse les taux à la hausse et les prix à la baisse.

Petits écarts, grandes variations de prix

Comme valeur = revenu net d'exploitation ÷ taux de capitalisation, une petite variation du taux fait beaucoup bouger le prix. Les mêmes $30,000 de revenu net valent $600,000 à un taux de 5% et $500,000 à un taux de 6%. Une hausse d'un point du taux a réduit la valeur d'environ 17%, sans aucun changement de loyer.

Cela joue dans les deux sens. Acheter à un taux élevé puis revendre quand les taux du marché ont baissé (on parle de compression des taux) peut produire une forte plus-value. Acheter à un taux bas laisse moins de marge : si les taux d'intérêt montent et que les taux de capitalisation suivent, la valeur peut baisser alors même que le loyer tient.

Comment juger un taux de capitalisation en pratique

Comparez ce qui est comparable. La comparaison utile se fait avec des biens similaires vendus récemment dans le même secteur. Un taux nettement supérieur mérite une explication avant de mériter une offre.

Recalculez vous-même le revenu net. Le taux affiché dans une annonce ne vaut que par son revenu net d'exploitation. Les vendeurs omettent parfois la vacance, la gestion ou l'entretien, ce qui embellit le chiffre. Recalculez avec des coûts réalistes avant de comparer.

Comparez-le au coût de l'argent. Si vous comptez emprunter, le taux de capitalisation doit être nettement supérieur au coût du prêt. Sinon, l'effet de levier réduit votre rendement en trésorerie au lieu de l'augmenter — l'article taux de capitalisation ou rendement cash-on-cash le montre sur un exemple chiffré.

Regardez l'écart avec les placements sûrs. La différence entre le taux de capitalisation d'un bien et le rendement des obligations d'État est le revenu supplémentaire que vous touchez pour détenir un immeuble plutôt qu'un actif sans risque. Un écart mince signifie que vous êtes peu payé pour le travail et le risque supplémentaires.

Alors, qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ?

Pour la plupart des biens résidentiels et commerciaux, les taux de capitalisation se situent souvent entre environ 4% et 10%, le bas de la fourchette dans les emplacements de premier ordre peu risqués et le haut dans les marchés plus risqués ou les immeubles anciens. Un bon taux est celui qui vous rémunère équitablement pour les risques précis du bien que vous avez sous les yeux, sur la base d'un revenu net que vous avez vérifié vous-même, et qui laisse encore une marge positive par rapport à votre coût d'emprunt.

Calculez le taux de capitalisation d'un bien avec le calculateur de taux de capitalisation, ou voyez comment il se combine avec le financement, la hausse des loyers et la valorisation dans le calculateur d'investissement immobilier.